ابطال اجراییه ثبتی در صلاحیت کجاست

ابطال اجراییه ثبتی عموماً در صلاحیت دادگاه محل صدور دستور اجرا است. این دعوا زمانی مطرح می شود که فردی معتقد است دستور اجرایی که از سوی اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده، مخالف با قانون یا مفاد سند رسمی مورد استناد است. ماهیت این دعوا می تواند مالی یا غیرمالی باشد و بر اساس ارزش خواسته، صلاحیت رسیدگی به آن میان دادگاه صلح و دادگاه حقوقی تقسیم می شود.

در نظام حقوقی ایران، اجرائیه ثبتی به عنوان یکی از ابزارهای مهم و کارآمد برای وصول مطالبات و اجرای تعهدات مندرج در اسناد رسمی لازم الاجرا شناخته می شود. این سازوکار، طلبکاران را قادر می سازد تا بدون نیاز به طی مراحل طولانی دادرسی در محاکم قضایی، مستقیماً به اداره ثبت مراجعه و درخواست اجرای مفاد سند خود را بنمایند. اسنادی نظیر سند ازدواج (برای مهریه)، چک، اسناد رهنی، و قراردادهای تسهیلات بانکی از جمله مواردی هستند که قابلیت صدور اجرائیه ثبتی را دارند. با این حال، همانند هر فرآیند حقوقی دیگری، احتمال بروز خطا یا مغایرت با موازین قانونی و مفاد سند وجود دارد. در چنین شرایطی، قانونی به متعهد اجرائیه یا اشخاص ثالث ذی نفع این امکان را داده است که با طرح دعوای ابطال اجرائیه ثبتی، خواستار لغو و بی اثر شدن آن شوند. شناخت مرجع صالح برای رسیدگی به این دعوا، از اهمیت بالایی برخوردار است، زیرا انتخاب صحیح مرجع قضایی، گام نخست و اساسی در پیگیری مؤثر حقوق و منافع اشخاص محسوب می شود. این مقاله به بررسی جامع صلاحیت مراجع قضایی در رسیدگی به دعوای ابطال اجرائیه ثبتی می پردازد و ابعاد مختلف این موضوع را تبیین می کند.

مبانی قانونی و مفهوم ابطال اجراییه ثبتی

برای درک صحیح جایگاه و صلاحیت رسیدگی به دعوای ابطال اجرائیه ثبتی، لازم است ابتدا با مفهوم سند رسمی، سند لازم الاجرا و فرآیند صدور اجرائیه ثبتی آشنا شویم. همچنین، دلایل و مبانی قانونی که به موجب آن ها می توان درخواست ابطال یک اجرائیه را مطرح کرد، باید به دقت تبیین گردند.

اجرائیه ثبتی چیست؟

اجرائیه ثبتی، دستوری است که بنا به درخواست ذی نفع، از سوی واحد اجرای اداره ثبت اسناد و املاک صادر می شود تا مفاد یک سند رسمی لازم الاجرا به مرحله عمل درآید. این اسناد، برخلاف احکام دادگاه ها، نیاز به رسیدگی قضایی اولیه برای اثبات حق ندارند و به دلیل استحکام و قطعیت ذاتی خود، مستقیماً قابل اجرا هستند.

• سند رسمی: مطابق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن ها، طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد.
• سند لازم الاجرا: سندی است که دارنده آن بتواند بدون نیاز به مراجعه به مراجع قضایی برای اثبات حق، مستقیماً برای اجرای مدلول و مفاد آن دستور اجرا دریافت کند.

برخی از مثال های رایج اسناد لازم الاجرا که منجر به صدور اجرائیه ثبتی می شوند، عبارتند از:

• چک: در صورتی که بلامحل باشد و دارنده آن درخواست صدور اجرائیه کند.
• مهریه: سند ازدواج برای وصول مهریه زوجه.
• اسناد رهنی و وثیقه ای: مانند اسناد مربوط به وام های بانکی که در ازای آن ملک یا مالی به رهن گذاشته شده است.
• قراردادهای بانکی: نظیر تسهیلات اعطایی که به صورت رسمی تنظیم شده اند.
• اجاره نامه های رسمی: برای وصول اجور معوقه.

مفهوم ابطال اجرائیه ثبتی (ابطال دستور اجرا)

«ابطال اجرائیه ثبتی» یا دقیق تر بگوییم، «ابطال دستور اجرا»، دعوایی است که به منظور بی اعتبار ساختن دستوری که اداره اجرای ثبت برای شروع عملیات اجرایی صادر کرده، مطرح می شود. این دعوا زمانی موضوعیت پیدا می کند که متعهد اجرائیه (یا شخص ثالث ذی نفع) معتقد باشد که دستور اجرا، به دلایل قانونی، نباید صادر می شده یا مفاد آن نادرست است.

دلایل رایج برای درخواست ابطال دستور اجرا:

• مغایرت دستور اجرا با قانون: به عنوان مثال، سندی که به موجب قانون لازم الاجرا نیست، به اشتباه دستور اجرای آن صادر شده باشد.
• مغایرت دستور اجرا با مفاد سند: مثلاً در سند نکاحیه مهریه زوجه ۱۰ عدد سکه قید شده، اما اجرائیه برای ۱۰۰ عدد سکه صادر شده باشد.
• عدم صحت سند: ادعای جعل امضای ذیل سند یا ابطال سند اصلی.
• پرداخت دین: متعهد ادعا کند که دین خود را پیش از صدور اجرائیه یا حتی پس از آن، پرداخت کرده است.
• فسخ یا ابطال قرارداد پایه: قراردادی که مبنای سند رسمی بوده، قبلاً فسخ یا ابطال شده باشد.

ابطال اجراییه ثبتی مستلزم اثبات این امر است که دستور اجرای صادر شده از سوی اداره ثبت اسناد، با موازین قانونی و یا مفاد مندرج در سند رسمی لازم الاجرا مغایرت اساسی دارد.

مبانی قانونی ابطال اجرائیه ثبتی

مهمترین مبنای قانونی برای طرح دعوای ابطال اجرائیه ثبتی، ماده ۱ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲ است که بیان می دارد: «هرکس نسبت به عملیات اجرایی اداره ثبت اسناد و املاک شکایت داشته باشد می تواند شکایت خود را به دادگاه بخش محل انجام عملیات اجرایی تقدیم نماید.» هرچند این ماده به «عملیات اجرایی» اشاره دارد، اما رویه قضایی و دکترین حقوقی، ابطال خودِ دستور اجرا را نیز در شمول این ماده می دانند. همچنین، آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و سایر مقررات مرتبط نیز در تبیین جزئیات این فرآیند مؤثر هستند.

چه کسی می تواند دعوای ابطال را مطرح کند؟

• متعهد اجرائیه (مدیون): فردی که اجرائیه علیه او صادر شده و خود را مدیون نمی داند یا معتقد است اجرائیه دارای اشکال است.
• شخص ثالث ذی نفع: فردی که مستقیماً طرف اجرائیه نیست، اما از اجرای آن متضرر می شود. مثلاً ملکی به اشتباه به نام متعهد اجرائیه توقیف شده باشد، در حالی که متعلق به شخص ثالث است.

مرجع صالح رسیدگی به دعوای ابطال اجراییه ثبتی (پاسخ اصلی و جامع به کیورد)

شناخت مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای ابطال اجرائیه ثبتی، اساسی ترین بخش این مبحث است. اشتباه در تعیین مرجع قضایی، منجر به اطاله دادرسی و رد دعوا به دلیل عدم صلاحیت می شود. لذا، بررسی دقیق قواعد صلاحیت در این زمینه اهمیت ویژه ای دارد.

قاعده کلی: دادگاه محل صدور دستور اجرا

مستند به ماده ۲ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲، قاعده کلی و اصلی در تعیین مرجع صالح، دادگاهی است که دستور اجرا در حوزه آن صادر شده است. این ماده صراحتاً بیان می کند: «مرجع رسیدگی به کلیه شکایاتی که از اجرای اسناد رسمی بعمل می آید، دادگاهی است که دستور اجرا در حوزه آن صادر شده است.» این بدان معناست که اگر اجرائیه از اداره ثبت اسناد تهران صادر شده باشد، دادگاه های تهران صالح به رسیدگی خواهند بود، فارغ از محل اقامت خوانده یا موضوع سند.

این قاعده در بیشتر موارد، مسیر روشنی را برای خواهان ترسیم می کند. اما پیچیدگی اصلی در تعیین نوع دادگاه (دادگاه صلح یا دادگاه حقوقی) و همچنین ماهیت مالی یا غیرمالی بودن دعوا نهفته است.

بررسی ماهیت دعوا: مالی یا غیرمالی؟

یکی از مهم ترین نقاط اختلاف نظر و چالش های حقوقی در زمینه ابطال اجرائیه ثبتی، ماهیت مالی یا غیرمالی بودن این دعوا است. تعیین این ماهیت، تأثیر مستقیمی بر صلاحیت دادگاه و همچنین میزان هزینه دادرسی دارد.

• دعوای غیرمالی: برخی حقوقدانان و رویه های قضایی اعتقاد دارند که هدف اصلی از طرح دعوای ابطال اجرائیه ثبتی، صرفاً درخواست ابطال یک دستور اداری است و نه مطالبه وجه یا مال معین. لذا، ماهیت آن را غیرمالی تلقی می کنند.
• دعوای مالی غیرپولی: در مقابل، عده ای دیگر بر این باورند که هرچند خواسته مستقیماً وجه نقد نیست، اما ابطال اجرائیه به طور غیرمستقیم بر یک رابطه مالی و بدهی پولی یا مال التجاره تأثیر می گذارد. در نتیجه، این دعوا را مالی غیرپولی دانسته که مستلزم تقویم خواسته توسط خواهان است.

اثر این اختلاف بر صلاحیت دادگاه ها:

این اختلاف نظر اهمیت زیادی در تعیین صلاحیت دادگاه دارد. زیرا قانون جدید شوراهای حل اختلاف (مصوب ۱۴۰۲) صلاحیت دادگاه صلح را برای دعاوی مالی تا سقف مشخصی تعیین کرده است. اگر دعوا غیرمالی تلقی شود، دادگاه صلح ممکن است مطلقاً صالح نباشد (مگر در موارد خاص). اما اگر مالی (حتی غیرپولی) و قابل تقویم باشد، صلاحیت دادگاه صلح به مبلغ تقویم شده بستگی خواهد داشت.

صلاحیت دادگاه صلح

با تصویب قانون جدید شوراهای حل اختلاف در سال ۱۴۰۲، دایره صلاحیت دادگاه صلح گسترش یافته است. بر اساس بند ۱ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، دادگاه صلح در موارد زیر صلاحیت رسیدگی به دعوای ابطال اجرائیه ثبتی را دارد:

• دعوای غیرمالی: در صورتی که ماهیت دعوای ابطال اجرائیه ثبتی، صرفاً غیرمالی تشخیص داده شود (این مورد کمتر رایج است و بیشتر دعاوی ابطال اجرائیه دارای جنبه مالی هستند).
• دعوای مالی تا سقف ۱ میلیارد ریال: اگر دعوای ابطال اجرائیه ثبتی، از نوع مالی غیرپولی تشخیص داده شود و خواهان، خواسته خود را تا سقف مبلغ یک میلیارد ریال (۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال) تقویم کند، رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه صلح محلی است که دستور اجرا در حوزه آن صادر شده است.

تقویم خواسته توسط خواهان: در صورتی که دعوا مالی غیرپولی تلقی شود، خواهان باید در دادخواست خود، ارزش خواسته (موضوع اجرائیه) را تقویم کند. این تقویم، مبنای تعیین صلاحیت دادگاه صلح یا حقوقی و همچنین محاسبه هزینه دادرسی خواهد بود.

صلاحیت دادگاه حقوقی

دادگاه حقوقی، مرجع اصلی رسیدگی به دعاوی حقوقی است که در صلاحیت سایر مراجع خاص قرار نمی گیرند. در خصوص دعوای ابطال اجرائیه ثبتی، دادگاه حقوقی در موارد زیر صلاحیت رسیدگی دارد:

• دعوای مالی غیرپولی بالای ۱ میلیارد ریال: اگر خواهان، خواسته خود (موضوع اجرائیه) را بیش از مبلغ یک میلیارد ریال تقویم کند، رسیدگی به دعوا در صلاحیت دادگاه حقوقی محلی است که دستور اجرا در حوزه آن صادر شده است.
• دعاوی مالی که به صراحت در صلاحیت دادگاه صلح نیستند: در مواردی که ماهیت دعوا به گونه ای است که تحت هیچ یک از بندهای صلاحیت دادگاه صلح قرار نگیرد، دادگاه حقوقی صالح به رسیدگی خواهد بود.

برای تفهیم بهتر، جدول زیر صلاحیت مراجع را بر اساس نوع و ارزش خواسته خلاصه می کند:

ماهیت دعوا	ارزش خواسته (تقویم شده)	مرجع صالح	مستند قانونی
غیرمالی	نامشخص	دادگاه حقوقی	اصل کلی
مالی غیرپولی	تا ۱ میلیارد ریال	دادگاه صلح	بند ۱ ماده ۱۲ ق.ش.ح.ا ۱۴۰۲
مالی غیرپولی	بیش از ۱ میلیارد ریال	دادگاه حقوقی	بند ۱ ماده ۱۲ ق.ش.ح.ا ۱۴۰۲ (به صورت سلبی)

نکته: در عمل، بیشتر محاکم دعوای ابطال اجرائیه ثبتی را یک دعوای مالی غیرپولی تلقی می کنند که خواهان باید آن را تقویم کند. بنابراین، محور اصلی تعیین صلاحیت، ارزش تقویم شده خواسته است.

تمایز مفاهیم و اشتباهات رایج حقوقی

در حوزه حقوق ثبتی و اجرایی، مفاهیم مشابهی وجود دارند که عدم تفکیک صحیح آن ها می تواند منجر به اشتباه در طرح دعوا و انتخاب مرجع قضایی شود. دو مفهوم ابطال اجرائیه ثبتی و ابطال عملیات اجرایی ثبت و همچنین اعتراض ثالث اجرایی از جمله این موارد هستند.

ابطال اجرائیه ثبتی در برابر ابطال عملیات اجرایی ثبت

یکی از رایج ترین اشتباهات در محاکم، خلط مفهوم ابطال اجرائیه ثبتی با ابطال عملیات اجرایی ثبت است. در حالی که این دو دارای ماهیتی کاملاً متفاوت هستند.

• ابطال اجرائیه ثبتی (ابطال دستور اجرا): همانطور که پیشتر توضیح داده شد، این دعوا متوجه خود دستور اولیه اجرا است که از سوی اداره ثبت صادر شده است. خواسته در این دعوا، لغو آن دستور به دلیل مغایرت با قانون یا سند است.
• ابطال عملیات اجرایی ثبت: منظور از عملیات اجرایی ثبت، مجموعه اقداماتی است که پس از صدور دستور اجرا و برای وصول مطالبات صورت می گیرد. این عملیات شامل مراحل مختلفی نظیر شناسایی اموال مدیون، توقیف اموال، ارزیابی، و در نهایت مزایده و فروش اموال است.

در عالم حقوق، دعوایی تحت عنوان کلی ابطال عملیات اجرایی ثبت به معنای ابطال تمام مراحل بی معنی است. هر مرحله از عملیات اجرایی ممکن است دارای ایرادات خاص خود باشد. به عنوان مثال:

• ابطال توقیف: اگر توقیف مال به اشتباه یا برخلاف قانون انجام شده باشد، می توان درخواست ابطال توقیف را مطرح کرد.
• ابطال ارزیابی: در صورت وجود ایراد در کارشناسی و ارزیابی مال.
• ابطال مزایده: این یکی از موارد مهم است. اگر مزایده ای که برای فروش مال توقیف شده برگزار شده، دارای اشکالات قانونی باشد (مثلاً عدم رعایت تشریفات آگهی، عدم رعایت نصاب قانونی)، می توان دعوای ابطال مزایده را مطرح کرد.

بنابراین، باید دقت داشت که عنوان صحیح خواسته در دادخواست، ابطال دستور اجرا یا ابطال اجرائیه ثبتی باشد و نه ابطال عملیات اجرایی، مگر اینکه منظور ابطال مرحله خاصی مانند ابطال مزایده باشد.

ابطال اجرائیه ثبتی در برابر اعتراض ثالث اجرایی

«اعتراض ثالث اجرایی» نیز یکی دیگر از مفاهیم مهم در فرآیند اجرای اسناد رسمی است که با ابطال اجرائیه ثبتی تفاوت ماهوی دارد.

• موضوع اعتراض ثالث اجرایی: این اعتراض زمانی مطرح می شود که یک شخص ثالث (غیر از متعهد اجرائیه و متعهدله) ادعا کند مال یا اموالی که در جریان عملیات اجرایی ثبت، توقیف شده اند، متعلق به اوست و ارتباطی با بدهی متعهد اجرائیه ندارد. به عبارت دیگر، شخص ثالث به نفسِ دستور اجرا یا بدهی متعهد اعتراض ندارد، بلکه به توقیف مال خود اعتراض می کند.
• مرجع رسیدگی به اعتراض ثالث اجرایی: برخلاف دعوای ابطال اجرائیه که در صلاحیت دادگاه ها است، رسیدگی به اعتراض ثالث اجرایی در مرحله اول در صلاحیت رئیس اداره ثبت است. این موضوع مستند به ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا است که بیان می دارد: «هرگاه نسبت به مال منقول یا غیرمنقول یا وجه نقد توقیف شده، شخص ثالثی اظهار حقی نماید، اگر اظهار حق مستند به سند رسمی باشد، رئیس اداره ثبت دستور رفع توقیف خواهد داد.» همچنین رأی وحدت رویه شماره ۷۸۴ مورخ ۱۳۹۸/۰۹/۲۶ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز مؤید این موضوع است که در صورت توقیف مال شخص ثالث در عملیات اجرایی ثبت، رسیدگی به اعتراض او در صلاحیت رئیس اداره ثبت است.

در صورتی که اعتراض شخص ثالث توسط رئیس اداره ثبت رد شود، معترض می تواند به دادگاه صالح مراجعه کند، اما این اعتراض ابتدا باید در اداره ثبت مطرح گردد.

نکات مهم و عملی در طرح دعوای ابطال اجراییه ثبتی

برای طرح موفقیت آمیز دعوای ابطال اجرائیه ثبتی، علاوه بر شناخت مرجع صالح، آگاهی از برخی نکات عملی و رویه ای اهمیت فراوانی دارد. رعایت این نکات می تواند از رد دادخواست، اطاله دادرسی و تضییع حقوق خواهان جلوگیری کند.

عنوان صحیح خواسته در دادخواست

استفاده از عنوان صحیح خواسته در دادخواست ارسالی از طریق سامانه های الکترونیک قضایی (سامانه ثنا)، بسیار حیاتی است. عنوان درست، ابطال دستور اجرا یا ابطال اجرائیه ثبتی است. اشتباه در این عنوان، ممکن است منجر به سردرگمی قضایی یا حتی رد دادخواست شود. نباید از عباراتی مانند ابطال عملیات اجرایی، اعتراض به عملیات اجرایی یا شکایت از عملیات اجرایی استفاده کرد، مگر در موارد خاص مانند ابطال مزایده.

ضرورت درخواست توقیف عملیات اجرایی

بسیار مهم است که بدانید صرف طرح دعوای ابطال اجرائیه ثبتی در دادگاه، به خودی خود مانع از ادامه عملیات اجرایی در اداره ثبت نمی شود. برای جلوگیری از تداوم عملیات اجرایی (مانند توقیف مال یا مزایده)، خواهان باید به طور همزمان با دعوای ابطال، درخواست توقیف عملیات اجرایی را نیز از دادگاه مطالبه کند.

• تفاوت توقیف عملیات اجرایی با دستور موقت:
  • توقیف عملیات اجرایی: این درخواست بر اساس ماده ۵ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲ مطرح می شود. دادگاه زمانی قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر می کند که دلایل شکایت را قوی تشخیص دهد و یا در صورت اجرای سند، ضرر جبران ناپذیری متوجه خواهان شود. معمولاً برای صدور این قرار، دادگاه از خواهان تامین مناسب اخذ می کند.
  • دستور موقت: این نهاد حقوقی بر اساس ماده ۳۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی صادر می شود و نیازمند اثبات فوریت امر برای دادگاه است. در خصوص اجرائیه های ثبتی، طرح درخواست دستور موقت به جای توقیف عملیات اجرایی، غالباً از سوی دادگاه ها پذیرفته نمی شود، چرا که قانونگذار نهاد خاصی (توقیف عملیات اجرایی) را برای این منظور پیش بینی کرده است.
• مواردی که عملیات اجرایی به پایان رسیده: اگر عملیات اجرایی به طور کامل (مثلاً مزایده و انتقال سند) به پایان رسیده باشد، عنوان خواسته باید جامع تر باشد: ابطال دستور اجرا و مزایده و اعاده وضع به حال سابق.

خوانده دعوا

در دعوای ابطال اجرائیه ثبتی، نیازی به طرف دعوا قرار دادن اداره ثبت اسناد و املاک یا دفتر اسناد رسمی نیست. علت این امر آن است که این دعوا متوجه خود دستور اجرا و مفاد آن است که به نفع متعهدله صادر شده، نه مراجع اداری صادرکننده. بنابراین، خوانده دعوا، شخصی است که اجرائیه به نفع او صادر شده است (متعهدله).

میزان تامین برای صدور قرار توقیف عملیات اجرایی

صدور قرار توقیف عملیات اجرایی معمولاً منوط به تودیع تامین مناسب از سوی خواهان است. میزان این تامین بسته به نوع تعهد مندرج در سند لازم الاجرا متفاوت است:

• برای تعهد وجه نقد: در صورتی که موضوع تعهد سند لازم الاجرا، وجه نقد باشد، تامین مناسب، طبق بند د ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی و با ارجاع به ماده ۵ قانون اصلاحی ۱۳۲۲، معمولاً وجه نقد معادل مبلغ اجرائیه ثبتی است.
• برای تعهد غیرنقد (مانند ملک): اگر موضوع تعهد سند لازم الاجرا، ملک باشد و آن ملک به عنوان وثیقه دین متعهد نزد بانک (متعهدله) سپرده شده باشد، اداره کل حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۲۳۳۵/۹۵/۷ مورخه ۱۳۹۵/۰۹/۲۲ بیان داشته است: «اگر ارزش ملک مورد وثیقه تکافوی اصل و فرع بدهی موضوع اجرائیه ثبتی را بنماید، نیازی به اخذ تأمین دیگری نیست و اگر تکافو نکند به میزان مابه التفاوت، تأمین وجه نقد یا غیرنقد باید اخذ شود.» این به معنای آن است که اگر ارزش وثیقه موجود کفایت کند، نیاز به تامین اضافی نیست، در غیر این صورت باید مابه التفاوت به عنوان تامین اخذ شود.

نتیجه صدور رای ابطال

در صورتی که دادگاه دلایل خواهان را موجه تشخیص دهد و رأی به ابطال اجرائیه ثبتی صادر کند، پس از قطعیت این رأی، یک نسخه از آن برای اداره ثبت منطقه یا دفتر اسناد رسمی (بسته به مورد) ارسال می شود. اداره ثبت موظف است بر اساس رأی قطعی دادگاه، از اجرائیه صادره رفع اثر کرده و هرگونه عملیات اجرایی مرتبط را متوقف و آثار آن را محو نماید. این شامل رفع توقیف از اموال و اعاده وضع به حال سابق خواهد بود.

اطمینان از عنوان صحیح خواسته در دادخواست، درخواست توقیف عملیات اجرایی همزمان با دعوای ابطال و تودیع تامین کافی، سه رکن اساسی برای موفقیت در دعوای ابطال اجراییه ثبتی هستند.

نتیجه گیری

دعوای ابطال اجرائیه ثبتی، یک سازوکار حیاتی در نظام حقوقی ایران است که به اشخاص ذی نفع امکان می دهد تا در مواجهه با اجرائیه های صادره که مخالف قانون یا مفاد سند هستند، از حقوق خود دفاع کنند. محور اصلی این دعوا، شناسایی مرجع صالح قضایی برای رسیدگی است که بر اساس ماده ۲ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت مصوب ۱۳۲۲، دادگاه محل صدور دستور اجرا تعیین می شود. پیچیدگی این تعیین صلاحیت، در تشخیص ماهیت مالی یا غیرمالی بودن دعوا و تقویم خواسته نهفته است که بر اساس قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲، صلاحیت بین دادگاه صلح (برای دعاوی مالی تا سقف ۱ میلیارد ریال) و دادگاه حقوقی (برای دعاوی مالی بالاتر از این سقف یا دعاوی غیرمالی) تقسیم می شود.

از نکات عملی مهمی که باید مد نظر قرار گیرد، استفاده از عنوان صحیح ابطال دستور اجرا در دادخواست، ضرورت درخواست توقیف عملیات اجرایی به همراه دعوای اصلی (بر اساس ماده ۵ قانون اصلاحی ۱۳۲۲) و تودیع تامین مناسب برای آن، و همچنین عدم لزوم طرف دعوا قرار دادن اداره ثبت یا دفتر اسناد رسمی است. تمایز این دعوا با ابطال عملیات اجرایی و اعتراض ثالث اجرایی (که مرجع اولیه رسیدگی به آن رئیس اداره ثبت است) نیز از اشتباهات رایج حقوقی است که آگاهی از آن ضروری است. با توجه به ابعاد فنی و تخصصی این دعاوی، اکیداً توصیه می شود تا قبل از هر اقدامی، با وکلای دادگستری متخصص در حوزه حقوق ثبتی مشورت شود تا از راهنمایی های دقیق و کاربردی آن ها بهره مند گردید و از تضییع حقوق و منافع جلوگیری به عمل آید.