مزایده ملک غیر قابل افراز

مزایده ملک غیر قابل افراز، راهکاری قانونی برای حل و فصل اختلافات مالکان مشاعی است که امکان تقسیم فیزیکی ملکشان وجود ندارد. این فرآیند پیچیده حقوقی، مستلزم طی کردن مراحل دقیق اداری و قضایی است تا حقوق تمامی شرکا به نحو عادلانه تضمین شود و ملک به بالاترین پیشنهاد قیمت به فروش رسد.

مالکیت مشاعی، حالتی است که چندین شخص به صورت همزمان مالکیت جزئی از یک مال را دارا هستند، بدون آنکه سهم هر یک به طور مشخص و فیزیکی از دیگری جدا شده باشد. در بسیاری از موارد، این نوع مالکیت، به ویژه در املاک، می تواند منجر به بروز اختلافات و چالش هایی در زمینه نحوه اداره، بهره برداری و حتی فروش ملک شود. زمانی که شرکای یک ملک مشاع بر سر تقسیم ملک به توافق نرسند و از نظر فنی یا قانونی، افراز یا تقسیم فیزیکی ملک ممکن نباشد، تنها راهکار قانونی برای خروج از حالت اشاعه و احقاق حقوق مالکان، فروش ملک از طریق مزایده است. این فرآیند، نه تنها برای مالکین مشاع، بلکه برای خریداران بالقوه و حتی متخصصین حقوقی نیز حائز اهمیت فراوانی است.

هدف از نگارش این مقاله، ارائه یک راهنمای جامع و تخصصی در خصوص تمامی ابعاد مزایده ملک غیر قابل افراز است. از تعریف مفاهیم بنیادین افراز و اشاعه گرفته تا مراحل درخواست گواهی عدم افراز، دستور فروش ملک مشاع، و فرآیند کامل برگزاری مزایده در اجرای احکام دادگستری، تمامی جزئیات به شیوه ای دقیق و مستند بررسی خواهد شد. همچنین، نکات حقوقی و کاربردی کلیدی که می تواند به مالکان و شرکت کنندگان در مزایده کمک شایانی کند، تبیین می شود.

تعریف ملک غیر قابل افراز و دلایل آن

شناخت دقیق مفهوم «افراز» و «ملک مشاع» گام نخست برای درک فرآیند < ب>مزایده ملک غیر قابل افراز است. این مفاهیم، ستون فقرات قوانین مربوط به اموال غیرمنقول مشترک را تشکیل می دهند و آگاهی از آن ها برای هر یک از مالکین، وکلا و افراد علاقه مند به خرید ملک مشاع ضروری است.

افراز ملک چیست؟

افراز در اصطلاح حقوقی، به معنای تقسیم و جداسازی سهم هر یک از شرکا از مال مشاع است، به گونه ای که هر شریک بتواند به صورت مستقل و بدون دخالت سایرین، در سهم خود تصرفات مالکانه انجام دهد. در واقع، هدف از افراز، پایان دادن به حالت اشاعه و تبدیل مالکیت مشاعی به مالکیت مفروز است. این فرآیند می تواند با توافق تمامی شرکا صورت گیرد یا در صورت عدم توافق، از طریق مراجع قانونی (اداره ثبت یا دادگاه) انجام شود. پس از افراز، برای هر سهم افراز شده، سند مالکیت جداگانه صادر خواهد شد.

ملک مشاع چیست؟

ملک مشاع به ملکی اطلاق می شود که مالکیت آن به صورت مشترک و غیرمفروز، متعلق به دو یا چند نفر است. در این حالت، سهم هر یک از مالکین در تمامی اجزا و ذرات ملک گسترده شده است و هیچ یک از شرکا نمی تواند ادعا کند که بخش خاصی از ملک منحصراً به او تعلق دارد. برای مثال، ملکی که از متوفی به وراث می رسد، تا زمانی که تقسیم قطعی نشده باشد، به صورت مشاع در مالکیت وراث قرار دارد. همچنین، دو یا چند نفر می توانند با خرید مشترک یک ملک، به صورت مشاعی مالک آن شوند. مهم ترین ویژگی مالکیت مشاع، عدم توانایی هر یک از شرکا در تصرفات حقوقی و مادی بدون رضایت سایر شرکا است، مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد.

چه زمانی یک ملک غیر قابل افراز شناخته می شود؟

ملکی غیر قابل افراز تلقی می شود که به دلایل مختلف، امکان تقسیم فیزیکی آن به گونه ای که سهم هر شریک مستقل و قابل انتفاع باشد، وجود نداشته باشد. این دلایل را می توان به دو دسته کلی فنی و قانونی تقسیم کرد:

1. دلایل فنی و عملی:
   • مساحت کم: اگر مساحت کل ملک به اندازه ای ناچیز باشد که تقسیم آن به قطعات کوچکتر، عملاً سهم هر شریک را بی ارزش یا غیرقابل بهره برداری کند، ملک غیر قابل افراز است. به عنوان مثال، تقسیم یک آپارتمان کوچک به دو واحد مستقل، ممکن است از نظر معماری و کاربری غیرممکن باشد.
   • ابعاد نامناسب: ابعاد نامتعارف ملک (مثلاً زمینی باریک و طویل) که تقسیم آن منجر به ایجاد قطعات با اشکال نامناسب و غیرقابل استفاده شود.
   • عدم امکان تقسیم منطقی و مستقل: اگر تقسیم ملک به لحاظ دسترسی به معابر عمومی، انشعابات آب، برق، گاز یا سایر زیرساخت ها، غیرمنطقی یا غیرممکن باشد، ملک غیر قابل افراز خواهد بود. برای مثال، ممکن است پس از تقسیم، یکی از قطعات فاقد راه دسترسی مستقل به خیابان شود.
   • ویژگی های خاص معماری یا کاربری: در برخی موارد، ساختمان ها یا املاکی با کاربری خاص (مانند کارخانه ها، بیمارستان ها یا مجتمع های تجاری بزرگ) به گونه ای طراحی شده اند که تقسیم آن ها به واحدهای مستقل، ماهیت و کاربری اصلی آن ها را از بین می برد.
2. دلایل قانونی:
   • مغایرت با ضوابط شهرداری: هر منطقه شهری دارای ضوابط شهرسازی خاصی است که حداقل مساحت، ابعاد و کاربری قطعات تفکیکی را تعیین می کند. اگر تقسیم یک ملک منجر به ایجاد قطعاتی کوچکتر از حداقل های تعیین شده توسط شهرداری شود، آن ملک غیر قابل افراز است.
   • طرح های عمرانی: قرار گرفتن ملک در مسیر طرح های عمرانی دولتی یا عمومی می تواند مانع افراز آن شود.
   • قوانین ثبتی: در برخی موارد، قوانین و مقررات ثبت اسناد و املاک، موانعی را برای افراز ایجاد می کنند.

تشخیص نهایی غیر قابل افراز بودن ملک، معمولاً با ارجاع به نظریه کارشناس رسمی دادگستری صورت می گیرد. کارشناس با بررسی تمامی جنبه های فنی، شهرسازی و ثبتی، گزارش دقیقی تهیه و نظر خود را در این خصوص اعلام می کند که این نظر، مبنای تصمیم گیری مراجع قانونی خواهد بود.

گواهی عدم افراز: کلید ورود به فرآیند مزایده

پیش از ورود به مراحل قضایی فروش ملک مشاع، مالکین باید از «غیر قابل افراز» بودن ملک خود اطمینان حاصل کرده و مدرک قانونی آن را که همان گواهی عدم افراز است، دریافت کنند. این گواهی، نقش حیاتی در پیشبرد پرونده و اقناع دادگاه برای صدور دستور فروش دارد.

مراحل درخواست گواهی عدم افراز از اداره ثبت

فرآیند درخواست گواهی عدم افراز، معمولاً از طریق اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک انجام می شود و دارای مراحل مشخصی است:

1. ارائه درخواست به اداره ثبت محل وقوع ملک:
   • هر یک از مالکین مشاع می تواند با مراجعه به اداره ثبت محل، درخواست افراز ملک را ارائه دهد. این درخواست باید به صورت کتبی و شامل مشخصات کامل متقاضی، سایر شرکا (خواندگان)، پلاک ثبتی ملک، و دلایل درخواست افراز باشد.
   • مدارک اولیه مورد نیاز: تصویر مصدق سند مالکیت مشاع، کپی کارت ملی و شناسنامه متقاضی و در صورت وجود، اطلاعات سایر شرکا (نام و نام خانوادگی، کد ملی، آدرس).
2. ارجاع به نقشه بردار و کارشناس:
   • پس از ثبت درخواست، اداره ثبت پرونده را به یک نقشه بردار یا کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد.
   • کارشناس در زمان تعیین شده، با حضور در محل ملک و بررسی دقیق آن (از نظر مساحت، ابعاد، وضعیت بنا، راه های دسترسی و ضوابط شهرسازی)، گزارشی تفصیلی تهیه می کند. در این مرحله، حضور تمامی شرکا یا نمایندگان قانونی آن ها در زمان نقشه برداری می تواند مفید باشد تا توضیحات لازم را ارائه دهند.
3. تشخیص عدم قابلیت افراز و صدور گواهی توسط رئیس اداره ثبت:
   • نقشه بردار یا کارشناس، با استناد به یافته های خود و قوانین و مقررات مربوطه (مانند قانون افراز و فروش املاک مشاع و آیین نامه اجرایی آن، ضوابط شهرداری و نقشه های طرح تفصیلی)، نظر خود را مبنی بر قابلیت یا عدم قابلیت افراز ملک به اداره ثبت اعلام می کند.
   • در صورتی که نظریه کارشناس حاکی از عدم قابلیت افراز ملک باشد، رئیس اداره ثبت با بررسی گزارش و مستندات، گواهی عدم افراز را صادر می کند. این گواهی به معنای آن است که ملک مورد نظر، قابلیت تقسیم فیزیکی ندارد و تنها راه خروج از حالت اشاعه، فروش آن است.

نقش و اهمیت گواهی عدم افراز در مزایده

گواهی عدم افراز، یک مدرک حقوقی بسیار مهم و حیاتی در فرآیند مزایده ملک غیر قابل افراز است:

• مدرک لازم و ضروری برای ارائه به دادگاه: این گواهی، شرط لازم برای طرح درخواست دستور فروش ملک مشاع در دادگاه است. بدون این گواهی، دادگاه به درخواست فروش رسیدگی نخواهد کرد، زیرا باید ابتدا مشخص شود که افراز از طریق اداره ثبت امکان پذیر نیست.
• نشان دهنده پایان مراحل ثبتی و ارجاع به قوه قضاییه: صدور گواهی عدم افراز توسط اداره ثبت، نشان دهنده آن است که فرآیند رسیدگی به افراز در صلاحیت اداره ثبت به اتمام رسیده و تنها مرجع صالح برای رسیدگی به فروش این گونه املاک، دادگاه های عمومی حقوقی هستند.

مرجع صالح در صورت عدم ثبت رسمی ملک (غیر ثبتی)

در صورتی که ملک مورد نظر فاقد سند مالکیت رسمی باشد (معروف به املاک غیر ثبتی)، اداره ثبت صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز آن را ندارد. در این حالت، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز و در صورت لزوم، دستور فروش، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. متقاضی باید مستقیماً با ارائه دلایل و مدارک اثبات مالکیت (مانند قولنامه، بنچاق یا شهادت شهود) به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست افراز و در صورت عدم امکان، دستور فروش را مطرح کند. در این شرایط، تشخیص قابلیت یا عدم قابلیت افراز نیز توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین شده توسط دادگاه انجام خواهد شد.

گواهی عدم افراز، سندی است که به صراحت تایید می کند ملک مورد نظر، به دلایل فنی یا قانونی، امکان تقسیم فیزیکی ندارد و راهی جز فروش آن از طریق مزایده باقی نمی ماند.

دستور فروش ملک مشاع: گام حقوقی قبل از مزایده

پس از اخذ گواهی عدم افراز از اداره ثبت (یا تشخیص عدم قابلیت افراز در دادگاه برای املاک غیرثبتی)، مرحله بعدی، درخواست «دستور فروش» از مراجع قضایی است. این گام، مستقیماً به فرآیند مزایده منتهی می شود و از اهمیت حقوقی ویژه ای برخوردار است.

چه کسانی می توانند درخواست دستور فروش دهند؟

بر اساس ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و رویه قضایی، هر یک از شرکای ملک مشاع، حتی اگر سهم کوچکی داشته باشد، می تواند از دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، درخواست صدور دستور فروش را مطرح کند. برای این کار، نیازی به رضایت یا همراهی سایر شرکا نیست. سایر شرکا (که در دادخواست به عنوان خوانده معرفی می شوند) فقط حق حضور در جلسات دادرسی را دارند و نمی توانند مانع صدور دستور فروش شوند، مگر اینکه خودشان اقدام به افراز یا تقسیم تراضی نمایند. همچنین، وراثی که ملک مشاعی به ارث برده اند نیز مشمول این قاعده هستند و هر یک از آن ها می تواند تقاضای دستور فروش را مطرح کند.

مراحل قانونی درخواست دستور فروش در دادگاه

فرآیند درخواست دستور فروش در دادگاه، شامل مراحل زیر است:

1. تنظیم و ثبت دادخواست دستور فروش از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی:
   • متقاضی (خواهان) باید با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست «دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز» را تنظیم و ثبت کند.
   • در این دادخواست، باید مشخصات کامل خواهان، مشخصات کامل تمامی خواندگان (سایر شرکای ملک)، و خواسته (دستور فروش) به وضوح قید شود.
2. تعیین خواسته و خواندگان:
   • خواسته: به طور دقیق باید «صدور دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز» باشد.
   • خواندگان: تمامی شرکای دیگر ملک، باید به عنوان خوانده در دادخواست معرفی شوند. شناسایی دقیق و ذکر آدرس صحیح آن ها برای ابلاغ اوراق قضایی ضروری است.
3. ارائه مدارک:
   • سند مالکیت: تصویر مصدق سند مالکیت مشاع ملک.
   • گواهی عدم افراز: گواهی صادره از اداره ثبت که نشان دهنده غیر قابل افراز بودن ملک است. در صورت عدم ثبت رسمی ملک، دادگاه این تشخیص را انجام خواهد داد.
   • فیش دادرسی: رسید پرداخت هزینه های قانونی دادرسی.
   • شناسنامه و کارت ملی: کپی برابر اصل مدارک هویتی خواهان.
   • مدارک دیگر: هرگونه مدرک دیگری که مالکیت خواهان و مشاع بودن ملک را تایید کند (مانند گواهی انحصار وراثت برای وراث).

تفاوت دستور فروش با حکم دادگاه

یکی از نکات کلیدی و مهم در این فرآیند، تفاوت ماهوی «دستور فروش» با «حکم» دادگاه است:

• عدم نیاز به تقاضای اجراییه و قطعی بودن دستور (غیر قابل اعتراض بودن): حکم دادگاه نیاز به قطعی شدن (گذراندن مراحل تجدیدنظر و فرجام خواهی) و سپس درخواست صدور اجراییه برای اجرا دارد. اما «دستور فروش» ماهیت قضایی غیرترافعی دارد، به این معنا که جنبه صدور حکم قضایی برای حل اختلاف بین دو طرف را ندارد و بیشتر جنبه یک دستور اداری-قضایی برای اجرای قانون را پیدا می کند. بنابراین، به محض صدور دستور فروش از سوی دادگاه، این دستور لازم الاجراست و نیازی به صدور اجراییه جداگانه ندارد. همچنین، بر خلاف حکم، «دستور فروش» قابلیت اعتراض، تجدیدنظر یا فرجام خواهی را ندارد و قطعی و لازم الاجرا محسوب می شود. این ویژگی، فرآیند را به طور قابل توجهی تسریع می کند.
• نحوه رسیدگی فوری دادگاه: به دلیل ماهیت دستوری بودن، دادگاه ها معمولاً رسیدگی به درخواست دستور فروش را در اولویت قرار داده و بدون نیاز به تشکیل جلسات متعدد دادرسی و تشریفات طولانی، در اسرع وقت اقدام به صدور دستور می کنند.

مدت زمان تقریبی صدور دستور فروش

مدت زمان صدور دستور فروش ملک مشاع متغیر است و به عوامل مختلفی از جمله حجم کاری دادگاه، تعداد شرکا، وضعیت ابلاغ اوراق قضایی و پیچیدگی های احتمالی پرونده بستگی دارد. با این حال، به طور تقریبی، از زمان ثبت دادخواست تا صدور دستور فروش، این فرآیند ممکن است از ۲ تا ۵ ماه به طول انجامد. البته، حضور وکیل متخصص و پیگیری مستمر، می تواند به تسریع این روند کمک کند.

فرآیند کامل مزایده ملک غیر قابل افراز در اجرای احکام دادگستری

پس از صدور دستور فروش از سوی دادگاه، پرونده برای اجرای دستور و برگزاری مزایده، به واحد «اجرای احکام» دادگستری ارجاع می شود. این مرحله، پیچیده ترین و عملیاتی ترین بخش فرآیند است که نیازمند دقت و رعایت کامل تشریفات قانونی است.

تشکیل پرونده اجرایی

با ارجاع دستور فروش از دادگاه صادرکننده به واحد اجرای احکام، یک پرونده اجرایی تشکیل می شود. مدیر دفتر اجرای احکام یا مسئول مربوطه، دستور فروش را ثبت کرده و مراحل اجرایی آن را آغاز می کند. در این مرحله، اطلاعات مربوط به ملک، مالکین و دستور صادره در سیستم قضایی ثبت و شماره پرونده اجرایی تعیین می گردد.

کارشناسی و ارزیابی ملک

یکی از مهم ترین مراحل پیش از مزایده، تعیین ارزش واقعی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری است:

• تعیین کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی ملک: اجرای احکام، از میان کارشناسان رسمی دادگستری رشته مربوط به املاک (مانند کارشناس رسمی راه و ساختمان، کارشناس رسمی امور ثبتی و اراضی)، یک نفر را برای ارزیابی ملک معرفی می کند. هزینه های کارشناسی معمولاً توسط متقاضی فروش (خواهان) پرداخت می شود.
• نحوه تعیین قیمت پایه مزایده بر اساس نظریه کارشناس: کارشناس منتخب، با بازدید از ملک، بررسی مدارک مالکیت، موقعیت مکانی، وضعیت بنا، متراژ، کاربری، امکانات رفاهی، دسترسی ها و بررسی قیمت های روز مشابه در منطقه، گزارشی تفصیلی شامل برآورد قیمت عادلانه ملک (قیمت پایه مزایده) تهیه و به اجرای احکام ارائه می دهد. این قیمت پایه، حداقل قیمتی است که ملک در مزایده به فروش خواهد رسید.
• امکان اعتراض به نظریه کارشناسی و چگونگی آن: پس از اعلام نظریه کارشناس، به طرفین (خواهان و خواندگان) مهلت قانونی (معمولاً یک هفته) داده می شود تا در صورت اعتراض به قیمت تعیین شده، اعتراض خود را به اجرای احکام ارائه دهند. در صورت اعتراض موجه، اجرای احکام می تواند هیئتی سه نفره از کارشناسان را برای تجدیدنظر در ارزیابی معرفی کند که نظریه این هیئت، قطعی و لازم الاجرا خواهد بود.

نشر آگهی مزایده

برای اطلاع رسانی عمومی و جذب خریداران، مزایده باید به طور گسترده آگهی شود. این مرحله نیز دارای ضوابط قانونی مشخصی است:

• محل های انتشار آگهی:
  • روزنامه های کثیرالانتشار: آگهی مزایده باید حداقل در یک نوبت در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار محلی یا سراسری (بر اساس تشخیص اجرای احکام) منتشر شود.
  • تابلو اعلانات دادگستری: نصب آگهی در تابلو اعلانات واحد اجرای احکام و سایر اماکن عمومی مرتبط (مانند اداره ثبت).
  • وب سایت ها و سامانه های اطلاع رسانی: در برخی موارد، آگهی مزایده ممکن است در وب سایت های رسمی دادگستری یا سامانه های مزایده الکترونیک نیز منتشر شود.
• محتویات ضروری آگهی مزایده: آگهی مزایده باید شامل اطلاعات دقیق و شفافی باشد تا خریداران بالقوه بتوانند تصمیم آگاهانه بگیرند:
  • مشخصات کامل ملک (آدرس، پلاک ثبتی، متراژ، نوع کاربری، توضیحات مربوط به ابنیه و مشخصات دیگر).
  • قیمت پایه مزایده که توسط کارشناس تعیین شده است.
  • زمان دقیق (تاریخ و ساعت) و مکان برگزاری جلسه مزایده.
  • مبلغ ودیعه یا تضمین شرکت در مزایده و نحوه واریز آن.
  • مدارک لازم برای شرکت در مزایده.
  • هرگونه شرط خاص دیگر (مانند وضعیت رهن، اجاره یا توقیف ملک).
• مهلت قانونی بین انتشار آگهی و زمان برگزاری مزایده: قانون، مهلت مشخصی را بین تاریخ انتشار آگهی و روز برگزاری مزایده تعیین کرده است (معمولاً حداقل ده روز و حداکثر یک ماه). این مهلت برای فراهم آوردن فرصت کافی برای اطلاع رسانی و بازدید متقاضیان از ملک ضروری است.

شرایط شرکت در مزایده

برای شرکت در مزایده ملک غیر قابل افراز، متقاضیان باید شرایط خاصی را رعایت کنند:

• لزوم واریز مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین شرکت در مزایده: معمولاً اجرای احکام درصدی از قیمت پایه (مثلاً ۱۰ درصد) را به عنوان ودیعه یا تضمین شرکت در مزایده تعیین می کند. این مبلغ باید پیش از برگزاری مزایده به حساب سپرده دادگستری واریز و فیش آن ارائه شود. در صورت برنده نشدن، این مبلغ به شرکت کننده بازگردانده می شود.
• تکمیل فرم های مربوطه: شرکت کنندگان باید فرم های مخصوص شرکت در مزایده را تکمیل و مدارک هویتی خود را ارائه دهند.
• حق شرکا برای شرکت در مزایده: تمامی شرکای ملک مشاع نیز می توانند مانند سایر اشخاص، در مزایده شرکت کرده و سهم خود یا کل ملک را خریداری کنند. در این خصوص، حق شفعه وجود ندارد، زیرا مزایده یک فروش اجباری قضایی است و با فروش عادی تفاوت دارد.

نحوه برگزاری جلسه مزایده

جلسه مزایده در زمان و مکان مقرر توسط واحد اجرای احکام برگزار می شود:

• اعلام قیمت پایه و شروع پیشنهادها: در ابتدای جلسه، نماینده اجرای احکام (مدیر یا دادورز اجرا) مشخصات ملک و قیمت پایه را اعلام می کند.
• نقش نماینده اجرای احکام: نماینده اجرای احکام، مسئول اداره جلسه مزایده، ثبت پیشنهادها و نظارت بر رعایت تشریفات قانونی است.
• اعلام برنده مزایده (بالاترین پیشنهاد): شرکت کنندگان به صورت شفاهی یا کتبی پیشنهادهای خود را بالاتر از قیمت پایه اعلام می کنند. مزایده ادامه می یابد تا زمانی که بالاترین پیشنهاد ارائه شده و هیچ پیشنهاد بالاتری مطرح نشود. کسی که بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد، به عنوان برنده مزایده اعلام می شود.

مراحل پس از مزایده

پس از اعلام برنده مزایده، مراحل پایانی برای انتقال مالکیت آغاز می شود:

• تأیید مزایده توسط دادگاه: صورت جلسه مزایده به دادگاه ارسال می شود تا دادگاه صحت و رعایت تشریفات قانونی مزایده را تأیید کند. در صورت وجود ایراد اساسی، مزایده ممکن است باطل و تجدید شود.
• پرداخت باقی مانده مبلغ توسط برنده مزایده: برنده مزایده موظف است در مهلت مقرر قانونی (معمولاً یک ماه پس از تأیید مزایده) باقی مانده مبلغ پیشنهادی را به حساب سپرده دادگستری واریز کند. در غیر این صورت، ودیعه او ضبط شده و مزایده تجدید خواهد شد.
• نحوه انتقال سند و صدور سند جدید به نام برنده مزایده: پس از پرداخت کامل ثمن مزایده، اجرای احکام دستور انتقال سند را به اداره ثبت صادر می کند. اداره ثبت، سند مالکیت قبلی را ابطال و سند جدیدی به نام برنده مزایده صادر می کند. این سند، ملک را به صورت مفروز و شش دانگ به نام خریدار منتقل می کند و به حالت اشاعه پایان می دهد.

نکات حقوقی و کاربردی کلیدی در مزایده ملک غیر قابل افراز

فرآیند مزایده ملک غیر قابل افراز، به دلیل ماهیت حقوقی و قضایی آن، دارای ظرایف و نکات کلیدی متعددی است که آگاهی از آن ها می تواند از بروز مشکلات و پیچیدگی های احتمالی جلوگیری کند و به مالکان و خریداران کمک کند تا با دید بازتری در این فرآیند شرکت کنند.

وضعیت حقوقی ملک در زمان مزایده

وضعیت حقوقی ملک، از جمله وجود توقیف، رهن یا اجاره، باید پیش از مزایده به طور کامل مشخص شود و در آگهی مزایده نیز درج گردد. این موارد می توانند بر قیمت ملک و تمایل خریداران تأثیرگذار باشند:

• توقیف: اگر ملک مشاع توقیف شده باشد (مثلاً به دلیل بدهی یکی از شرکا)، معمولاً تا رفع توقیف، امکان برگزاری مزایده وجود ندارد. در برخی موارد خاص، مزایده با قید توقیف برگزار می شود، اما خریدار باید از این موضوع آگاه باشد و بداند که پس از خرید، با ملک توقیفی مواجه خواهد بود.
• رهن: اگر ملک در رهن بانک یا شخص دیگری باشد، وضعیت رهن باید در آگهی مزایده قید شود. خریدار ملک مرهونه، یا باید بدهی مربوط به رهن را پرداخت کند تا ملک آزاد شود، یا آن را با شرایط رهن بپذیرد.
• اجاره: در صورتی که ملک مشاع در اجاره باشد، وضعیت قرارداد اجاره و حقوق مستأجر باید مورد توجه قرار گیرد. معمولاً خریدار جدید، قائم مقام موجر قبلی شده و باید به تعهدات قرارداد اجاره تا پایان مدت آن پایبند باشد. اطلاع رسانی شفاف درباره این موارد، به جلوگیری از دعاوی بعدی کمک می کند.

نحوه تقسیم وجوه حاصل از مزایده

پس از فروش ملک در مزایده و کسر هزینه های قانونی، وجوه حاصله به شرح زیر تقسیم می شود:

1. کسر هزینه های اجرایی و نیم عشر دولتی: ابتدا، تمامی هزینه های قانونی مربوط به فرآیند مزایده، از جمله هزینه کارشناسی، انتشار آگهی، و سایر هزینه های اجرایی از محل وجوه حاصل از فروش کسر می گردد. همچنین، مبلغی تحت عنوان «نیم عشر دولتی» (معادل ۵% از قیمت فروش ملک) به عنوان حق الاجرا به نفع دولت از مبلغ کل کسر می شود. این مبلغ معمولاً بر عهده برنده مزایده است، مگر اینکه در شرایط مزایده توافق دیگری شده باشد.
2. تقسیم بر اساس سهم الشرکه: پس از کسر هزینه ها و نیم عشر، باقی مانده مبلغ به نسبت سهم الشرکه هر یک از مالکین مشاع (که در سند مالکیت یا گواهی انحصار وراثت قید شده است) بین آن ها تقسیم و به حساب هر یک از شرکا واریز می گردد.

حق تقدم شرکا در مزایده

در مزایده ملک غیر قابل افراز، شرکا دارای حق شفعه نیستند. حق شفعه، مختص فروش ملک مشاع به شخص ثالث در یک معامله عادی است و در صورتی که یکی از شرکا بخواهد سهم خود را به غیر بفروشد، شریک دیگر حق دارد با پرداخت همان مبلغ، سهم را از آن خود کند. اما مزایده، یک فرآیند فروش اجباری و قضایی است و قانون حق شفعه را در آن پیش بینی نکرده است. با این حال، همانطور که پیش تر ذکر شد، هر یک از شرکا می تواند مانند سایر افراد، در مزایده شرکت کرده و بالاترین پیشنهاد را برای خرید کل ملک ارائه دهد.

عدم حضور خریدار در مزایده

اگر در مزایده، خریداری برای ملک پیدا نشود یا پیشنهادها به قیمت پایه نرسد، چه اتفاقی می افتد؟

• تجدید مزایده: در صورت عدم وجود خریدار یا عدم رسیدن پیشنهادها به قیمت پایه، اجرای احکام مزایده را تجدید می کند. این بدان معناست که یک بار دیگر فرآیند آگهی و برگزاری مزایده تکرار خواهد شد.
• تعدیل قیمت: در مزایده دوم و بعدی، ممکن است با دستور دادگاه و نظر کارشناس، قیمت پایه مزایده تعدیل و کاهش یابد (معمولاً تا حدود ۲۰ درصد)، تا امکان فروش ملک فراهم شود. کاهش قیمت برای افزایش جذابیت ملک برای خریداران بالقوه است.

مدت زمان کلی فرآیند مزایده

کل فرآیند مزایده ملک غیر قابل افراز، از زمان درخواست گواهی عدم افراز تا انتقال سند به نام برنده مزایده، می تواند زمان بر باشد. این مدت زمان بسیار متغیر است و به عواملی مانند پیچیدگی پرونده، تعداد شرکا، حجم کاری ادارات ثبت و دادگستری، وجود اعتراضات احتمالی به نظریه کارشناسی یا خود مزایده، و نحوه پیگیری پرونده بستگی دارد. به طور تقریبی، این فرآیند ممکن است از ۴ تا ۸ ماه و حتی بیشتر به طول انجامد. هرچند، با پیگیری مداوم و استفاده از مشاوره حقوقی، می توان به تسریع آن کمک کرد.

اهمیت مشاوره و نقش وکیل متخصص

با توجه به پیچیدگی های حقوقی و اداری فرآیند مزایده ملک غیر قابل افراز، استفاده از خدمات یک وکیل متخصص ملکی از اهمیت بالایی برخوردار است:

• تسریع فرآیند: وکیل با آگاهی از رویه ها و قوانین، می تواند تمامی مراحل را به درستی و بدون اتلاف وقت پیش ببرد.
• جلوگیری از خطاها و مشکلات حقوقی: یک وکیل مجرب می تواند از بروز اشتباهات در تنظیم دادخواست، ارائه مدارک، یا رعایت تشریفات مزایده که ممکن است منجر به طولانی شدن فرآیند یا حتی ابطال آن شود، جلوگیری کند.
• نمایندگی قانونی: وکیل می تواند به عنوان نماینده قانونی موکل، تمامی پیگیری های لازم را انجام داده و در جلسات مربوطه حاضر شود و در دفاع از حقوق موکل خود موثر باشد.
• ارائه راهکارهای حقوقی مناسب: در صورت بروز هرگونه اختلاف یا مشکل در طول فرآیند، وکیل می تواند بهترین راهکارهای حقوقی را پیشنهاد دهد.

نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع (غیر قابل افراز)

تنظیم صحیح دادخواست، اولین و مهم ترین گام در فرآیند قضایی دستور فروش ملک مشاع است. این نمونه، چارچوبی کلی از یک دادخواست را ارائه می دهد که باید متناسب با جزئیات هر پرونده تکمیل شود.

عنوان	شرح
خواهان	خانم/ آقای [نام و نام خانوادگی خواهان] / کد ملی: [کد ملی خواهان] / محل اقامت: [آدرس کامل خواهان]
خوانده	خانم/ آقای [نام و نام خانوادگی خوانده ۱] / کد ملی: [کد ملی خوانده ۱] / محل اقامت: [آدرس کامل خوانده ۱] خانم/ آقای [نام و نام خانوادگی خوانده ۲] / کد ملی: [کد ملی خوانده ۲] / محل اقامت: [آدرس کامل خوانده ۲] (و سایر شرکا به تعداد لازم)
تعیین خواسته و بهای آن	تقاضای رسیدگی و صدور دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز به انضمام کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی و در صورت لزوم حق الوکاله وکیل).
دلایل و منضمات	تصویر مصدق سند مالکیت مشاعی به شماره ثبت [شماره ثبت] گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام اداره ثبت] به شماره [شماره گواهی] و تاریخ [تاریخ گواهی] کپی برابر اصل کارت ملی و شناسنامه خواهان فیش پرداخت هزینه دادرسی (در صورت ارثی بودن ملک: گواهی حصر وراثت به شماره [شماره] و تاریخ [تاریخ])
شرح دادخواست	ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان یا استان]
	با سلام و احترام، احتراماً به استحضار عالی می رساند، اینجانب [نام خواهان] به موجب سند مالکیت پیوست، مالک [میزان سهم، مثال: دو دانگ از شش دانگ مشاع] از پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی واقع در بخش [شماره بخش] شهرستان [نام شهرستان] به نشانی [آدرس کامل ملک] می باشم. خواندگان محترم نیز از دیگر شرکای این ملک مشاعی می باشند. با توجه به اینکه ملک مذکور از نظر فنی و قانونی، قابلیت افراز و تقسیم را ندارد، اینجانب پیش از این به اداره ثبت اسناد و املاک [نام اداره ثبت] مراجعه و درخواست افراز نموده بودم که پس از بررسی های کارشناسی، گواهی عدم افراز به شماره [شماره گواهی] و تاریخ [تاریخ گواهی] صادر گردیده است. [در صورت عدم ثبت رسمی ملک: با توجه به عدم ثبت رسمی ملک و عدم صلاحیت اداره ثبت، تشخیص عدم قابلیت افراز توسط کارشناس رسمی دادگستری مورد استدعا است]. نظر به عدم امکان بهره برداری مطلوب از ملک در حالت اشاعه و عدم توافق شرکا بر نحوه تقسیم یا فروش عادی، و با عنایت به ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع، تقاضای رسیدگی و صدور دستور فروش ملک مشاع فوق الذکر از طریق مزایده، مطابق نظر کارشناس رسمی دادگستری و تقسیم وجوه حاصله بین شرکا بر اساس سهم الشرکه هر یک، به علاوه جبران کلیه خسارات دادرسی را از محضر محترم دادگاه استدعا دارم.

این نمونه یک فرم کلی است و باید با توجه به شرایط خاص هر پرونده و با مشاوره حقوقی متخصص تکمیل شود. به عنوان مثال، در صورت فوت یکی از شرکا، باید ورثه او به عنوان خوانده معرفی شوند و گواهی حصر وراثت نیز ضمیمه گردد.

نتیجه گیری

مزایده ملک غیر قابل افراز، فرآیندی حقوقی و عملیاتی است که برای حل معضل املاک مشاعی که از نظر قانونی یا فنی قابلیت تقسیم فیزیکی ندارند، طراحی شده است. این مسیر، از درخواست گواهی عدم افراز از اداره ثبت آغاز شده و با دستور فروش از سوی دادگاه و نهایتاً برگزاری مزایده در واحد اجرای احکام دادگستری به اتمام می رسد. هر یک از این مراحل، دارای جزئیات، مدارک و تشریفات قانونی خاص خود است که عدم رعایت آن ها می تواند به طولانی شدن فرآیند یا بروز مشکلات حقوقی منجر شود.

درک عمیق از مفاهیم مالکیت مشاع، دلایل غیر قابل افراز بودن ملک، تفاوت ماهوی دستور فروش با حکم قضایی، و نکات کلیدی مربوط به مراحل کارشناسی، آگهی و برگزاری مزایده، برای تمامی مالکین مشاعی، وراث، خریداران بالقوه و حتی وکلای تازه کار ضروری است. این فرآیند، با وجود پیچیدگی ها و زمان بر بودن، تنها راهکار قانونی برای پایان دادن به حالت اشاعه و دستیابی به حقوق مالکانه در این گونه املاک است.

با توجه به جنبه های تخصصی و اهمیت مالی این موضوع، تأکید بر لزوم آگاهی حقوقی و در صورت لزوم، استفاده از مشاوره وکلای متخصص در امور ملکی، برای عبور موفقیت آمیز از این فرآیند، بیش از پیش آشکار می شود. یک وکیل متخصص می تواند با راهنمایی های دقیق و پیگیری های حقوقی، از تضییع حقوق شما جلوگیری کرده و به بهترین نتیجه ممکن دست یابد.