نمونه درخواست دستور تخلیه

هنگامی که مدت قرارداد اجاره به پایان می رسد و مستأجر از تخلیه ملک خودداری می کند، مالک می تواند با رعایت ضوابط قانونی، درخواست دستور تخلیه ملک را مطرح نماید. این فرآیند حقوقی به موجر امکان می دهد تا با اتکا به موازین قضایی، ملک خود را بازپس گیرد و از تضییع حقوق خویش جلوگیری کند. آشنایی با مراحل، مدارک و نکات حقوقی مربوط به نمونه درخواست دستور تخلیه، برای تمامی مالکان و دست اندرکاران حوزه املاک ضروری است.

بازپس گیری ملک پس از اتمام مدت اجاره، یکی از دغدغه های اصلی بسیاری از مالکان است. در مواردی که مستأجر به تعهد خود مبنی بر تخلیه عین مستأجره پایبند نباشد، راهکار قانونی پیش روی موجر، طرح درخواست دستور تخلیه فوری عین مستأجره است. این راهکار، با توجه به شرایط خاص و متمایز آن از حکم تخلیه، می تواند فرآیند بازپس گیری ملک را تسریع بخشد. درک دقیق تفاوت های میان این دو، آگاهی از مبانی قانونی و رعایت مراحل گام به گام برای تنظیم و ثبت یک نمونه دادخواست تخلیه ملک استاندارد، از اهمیت بالایی برخوردار است.

این مقاله با هدف ارائه یک راهنمای جامع و کاربردی برای مالکان (موجرین) تدوین شده است تا بتوانند با آگاهی کامل از فرآیند قانونی، به ویژه در موارد انقضای مدت اجاره، نسبت به تنظیم و ثبت درخواست دستور تخلیه فوری عین مستاجره اقدام نمایند. همچنین، وکلای تازه کار، کارآموزان حقوقی و مشاورین املاک نیز می توانند از این محتوا جهت افزایش دانش خود در زمینه رویه های قضایی و فرم های حقوقی مربوط به تخلیه بهره مند شوند. تأکید بر نکات حقوقی مهم و اجتناب از اشتباهات رایج، از دیگر اهداف کلیدی این نوشتار است.

دستور تخلیه فوری چیست؟ تفاوت اساسی با حکم تخلیه

یکی از مهمترین ابهامات در دعاوی مربوط به اجاره، تمایز میان دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه است. درک این تفاوت، نه تنها برای مالکان بلکه برای مستأجرین و فعالان حقوقی نیز حیاتی است. این دو مفهوم، با وجود شباهت در هدف نهایی، از نظر ماهیت، شرایط صدور، مرجع رسیدگی و سرعت اجرا تفاوت های بنیادین دارند.

تعریف دستور تخلیه فوری

دستور تخلیه فوری، یک تصمیم قضایی است که با هدف بازپس گیری سریع ملک صادر می شود. ماهیت حقوقی این دستور، غیرترافعی است؛ بدین معنا که نیازی به تشکیل جلسه دادرسی و شنیدن دفاعیات طرفین نیست. این دستور معمولاً در شرایطی صادر می گردد که قرارداد اجاره به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی یا عادی با رعایت شرایط مقرر در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ (امضای دو شاهد یا ثبت در سامانه ثبت معاملات املاک با کد رهگیری) تنظیم شده باشد و مدت اجاره نیز به پایان رسیده باشد.

مرجع صالح برای صدور دستور تخلیه در قراردادهای عادی که دارای شرایط فوق هستند، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. سرعت رسیدگی و عدم نیاز به دادرسی ماهوی، از مزایای اصلی دستور تخلیه فوری محسوب می شود که آن را به راهکاری کارآمد برای مالکان در موارد مشخص تبدیل کرده است.

تعریف حکم تخلیه

حکم تخلیه، برخلاف دستور تخلیه، یک تصمیم قضایی ماهوی است که پس از تشکیل جلسه دادرسی، شنیدن دفاعیات طرفین و بررسی دلایل و مستندات صادر می گردد. روند صدور حکم تخلیه طولانی تر بوده و نیازمند اثبات تخلفات مستأجر یا انقضای مدت اجاره در یک فرآیند دادرسی کامل است.

شرایط صدور حکم تخلیه شامل موارد گسترده تری می شود؛ از جمله انقضای مدت اجاره، عدم پرداخت اجاره بها، تخلف از شروط قرارداد اجاره، نیاز موجر به ملک برای سکونت شخصی (در برخی شرایط قانونی) یا تغییر شغل. مرجع صالح برای صدور حکم تخلیه، دادگاه عمومی حقوقی است. از آنجایی که حکم تخلیه ماهیت ترافعی دارد، قابلیت تجدیدنظرخواهی و حتی فرجام خواهی را نیز خواهد داشت که خود به طولانی تر شدن فرآیند می انجامد.

جدول مقایسه دستور تخلیه و حکم تخلیه

برای درک بهتر تفاوت های کلیدی میان دستور تخلیه و حکم تخلیه، جدول زیر به مقایسه این دو می پردازد:

معیار	دستور تخلیه فوری	حکم تخلیه
ماهیت	غیرترافعی (بدون دادرسی ماهوی)	ترافعی (با دادرسی ماهوی)
سرعت	بسیار سریع (معمولاً چند روز تا چند هفته)	طولانی (معمولاً چند ماه تا بیش از یک سال)
مرجع رسیدگی	شورای حل اختلاف (در اجاره نامه های عادی) یا واحد اجرای ثبت (در اجاره نامه های رسمی)	دادگاه عمومی حقوقی
شرایط لازم	انقضای مدت اجاره، اجاره نامه رسمی یا عادی با دو شاهد/کد رهگیری، استرداد ودیعه	انقضای مدت، تخلف از شروط، عدم پرداخت اجاره بها، نیاز شخصی، فسخ قرارداد و…
نیاز به دادرسی	خیر (در صورت تکمیل بودن مدارک)	بله (تشکیل جلسات رسیدگی)
قابلیت تجدیدنظر	خیر	بله

مبانی قانونی درخواست دستور تخلیه عین مستاجره

فرآیند درخواست دستور تخلیه عین مستاجره، ریشه در دو قانون اصلی در نظام حقوقی ایران دارد: قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و قانون مدنی. آگاهی از مواد مرتبط در این قوانین، اساسی ترین گام برای مالکان جهت دفاع از حقوق خود است.

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶

این قانون، به منظور تسهیل و تسریع در روند تخلیه اماکن مسکونی و تجاری، وضع شده است و نقش کلیدی در صدور دستور تخلیه فوری ایفا می کند.

• ماده ۱: کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های دولتی که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود. این ماده دامنه شمول قانون را مشخص می کند.
• ماده ۲: قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد. همچنین ثبت این قراردادها در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات با دریافت کد رهگیری نیز می تواند اعتبار اجاره نامه را افزایش دهد. این ماده شرط اصلی برای اعتبار یک اجاره نامه عادی جهت تقاضای دستور تخلیه فوری است.
• ماده ۳: پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی، تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت. این ماده مهمترین ماده در خصوص دستور تخلیه فوری است که سرعت اجرا را تضمین می کند.
• ماده ۴: در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست. این ماده تکلیف موجر را در خصوص ودیعه اجاره روشن می سازد.
• ماده ۵: چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می شود. این ماده حق طرح دعوا برای مستأجر را محفوظ می دارد، اما اجرای دستور تخلیه را متوقف نمی کند.

قانون مدنی

قانون مدنی به عنوان مادر قوانین خصوصی، چارچوب کلی عقد اجاره را تعریف می کند:

• ماده ۴۶۶: اجاره عقدی است که به موجب آن، مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.
• ماده ۴۶۷: مورد اجاره ممکن است اشیا یا حیوان یا انسان باشد.
• ماده ۴۶۸: در اجاره اشیاء، مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است. این ماده، تعیین مدت را به عنوان یک شرط اساسی برای صحت عقد اجاره معرفی می کند. بدون تعیین مدت، قرارداد اجاره از اساس باطل است و موجر برای تخلیه باید دعوای ابطال قرارداد اجاره و خلع ید مطرح کند که فرآیندی طولانی تر از دستور تخلیه فوری دارد.
• ماده ۴۶۹: مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین مقرر شده و اگر در عقد اجاره، ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است.
• ماده ۴۷۰: در صحت اجاره، قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است.
• ماده ۴۷۱: برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقای اصل آن ممکن باشد.
• ماده ۴۷۲: عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.

نقش شورای حل اختلاف

بر اساس ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴، شورای حل اختلاف در مورد دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره، جز در مواردی که با رابطه استیجاری سرقفلی و حق کسب و پیشه مربوط باشد، صلاحیت رسیدگی و صدور دستور تخلیه را دارد. این مرجع قضایی با توجه به ساختار و رویه ساده تر خود، نقش مهمی در تسریع فرآیند صدور دستور تخلیه برای اجاره نامه های عادی ایفا می کند.

شرایط و مراحل گام به گام درخواست دستور تخلیه فوری

برای موفقیت در درخواست دستور تخلیه فوری، آگاهی از شرایط الزامی و طی کردن مراحل قانونی به صورت دقیق اهمیت حیاتی دارد. هرگونه اشتباه یا نقص در این فرآیند می تواند منجر به رد درخواست و طولانی شدن زمان بازپس گیری ملک شود.

شرایط اصلی برای درخواست دستور تخلیه

پیش از هر اقدامی، لازم است موجر از وجود شرایط زیر اطمینان حاصل کند:

1. انقضای مدت قرارداد اجاره: این مهمترین شرط است. دستور تخلیه فوری تنها پس از پایان مدت قانونی اجاره و عدم توافق طرفین بر تمدید آن، قابل صدور است.
2. عدم توافق طرفین برای تمدید قرارداد: اگر موجر و مستأجر توافقی بر تمدید قرارداد داشته باشند، حتی اگر به صورت شفاهی باشد، صدور دستور تخلیه دشوار خواهد بود.
3. تنظیم قرارداد اجاره مطابق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶: همانطور که پیشتر گفته شد، قرارداد اجاره باید رسمی باشد یا در صورت عادی بودن، دارای امضای دو شاهد یا کد رهگیری سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات باشد.
4. استرداد کامل مبلغ ودیعه (رهن) به مستأجر یا تودیع آن: بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، تخلیه ملک مشروط به استرداد کامل مبلغ ودیعه (رهن) به مستأجر است. اگر مستأجر از دریافت ودیعه خودداری کند یا امکان دسترسی به وی وجود نداشته باشد، موجر باید مبلغ ودیعه را به صندوق دادگستری یا اجرای احکام تودیع نماید و رسید آن را به شورای حل اختلاف ارائه دهد.

مدارک لازم جهت تنظیم دادخواست

تهیه و ارائه مدارک کامل و صحیح، برای تسریع در روند صدور دستور تخلیه ضروری است:

• اصل یا کپی برابر اصل سند مالکیت ملک یا بنچاق رسمی (برای اثبات مالکیت موجر).
• اصل یا کپی برابر اصل قرارداد اجاره (رسمی یا عادی با شرایط ماده ۲ قانون ۷۶).
• کپی برابر اصل اظهارنامه رسمی ابلاغی به مستأجر (جهت درخواست تخلیه و اعلام انقضای مدت اجاره).
• رسید استرداد ودیعه یا گواهی تودیع آن در صندوق دادگستری/اجرای احکام.
• مدارک هویتی خواهان (کارت ملی و شناسنامه).
• در صورت وجود وکیل، وکالت نامه وکیل.

نحوه تنظیم و ارسال اظهارنامه قضایی

اظهارنامه تخلیه ملک یک ابلاغ رسمی است که موجر از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به مستأجر ارسال می کند و به وی اطلاع می دهد که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده و باید ملک را تخلیه نماید. ارسال اظهارنامه اگرچه برای دستور تخلیه فوری در شرایط ماده ۳ قانون ۷۶ الزامی نیست، اما توصیه می شود زیرا:

• به مستأجر مهلت قانونی برای تخلیه می دهد.
• دلیل و سندی محکم برای اثبات اطلاع رسانی موجر به مستأجر است.
• در صورت نیاز به مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، می تواند مبنایی برای محاسبه زمان تصرف غیرقانونی باشد.

محتوای اظهارنامه باید شامل موارد زیر باشد: اعلام رسمی پایان قرارداد اجاره، درخواست تخلیه ملک، مهلت قانونی برای تخلیه (مثلاً ۱۰ روز یا طبق توافق قبلی)، و اعلام آمادگی موجر برای استرداد ودیعه.

مراحل ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

با آماده سازی تمامی مدارک و تنظیم اظهارنامه (در صورت تمایل)، موجر باید دادخواست تخلیه ملک را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت نماید:

1. مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی.
2. تکمیل فرم دادخواست (که در بخش بعدی نمونه دادخواست تخلیه ملک آن ارائه خواهد شد) و پیوست کردن مدارک مورد نیاز.
3. پرداخت هزینه های دادرسی و سایر تعرفه های قانونی مربوط به ثبت دادخواست.
4. دریافت شماره پرونده و کد رهگیری.

روند رسیدگی در شورای حل اختلاف و صدور دستور

پس از ثبت دادخواست، پرونده به شورای حل اختلاف ارجاع می شود. در صورتی که تمامی مدارک کامل باشد و قرارداد اجاره شرایط قانونی را داشته باشد، شورای حل اختلاف بدون نیاز به تشکیل جلسه دادرسی و شنیدن اظهارات مستأجر، دستور تخلیه فوری را صادر می کند. سرعت این فرآیند، وجه تمایز اصلی دستور تخلیه از حکم تخلیه است. معمولاً صدور دستور ظرف چند روز کاری انجام می شود.

نحوه اجرای دستور تخلیه

پس از صدور دستور تخلیه، مراحل اجرایی آن به شرح زیر است:

1. دستور صادره به واحد اجرای احکام دادگستری ارجاع می شود.
2. ابلاغ دستور تخلیه به مستأجر توسط واحد اجرای احکام.
3. مستأجر موظف است ظرف ۳ روز کاری پس از ابلاغ، ملک را تخلیه و تحویل موجر دهد.
4. در صورت امتناع مستأجر از تخلیه در مهلت مقرر، ضابطین قوه قضاییه (معمولاً نیروی انتظامی) با هماهنگی واحد اجرای احکام، اقدام به تخلیه فیزیکی ملک خواهند کرد.

مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، استرداد مبلغ ودیعه به مستأجر یا تودیع آن در صندوق دادگستری/اجرای احکام، شرط اصلی برای اجرای دستور تخلیه است و بدون انجام این شرط، تخلیه امکان پذیر نخواهد بود.

نمونه دادخواست کامل دستور تخلیه فوری عین مستاجره (با توضیحات بخش به بخش)

یکی از مهمترین مراحل در فرآیند درخواست دستور تخلیه، تنظیم یک دادخواست دقیق و کامل است. در این بخش، یک نمونه دادخواست دستور تخلیه فوری عین مستاجره به همراه توضیحات بخش به بخش ارائه می شود تا مالکان بتوانند با اطمینان بیشتری نسبت به تنظیم آن اقدام کنند.

فرم سربرگ و اطلاعات اولیه

ابتدا فرم سربرگ دادخواست را با دقت پر کنید:

ریاست محترم شورای حل اختلاف (نام حوزه قضایی محل وقوع ملک)

با سلام و احترام

مشخصات خواهان (مالک/موجر)

این بخش شامل اطلاعات کامل موجر است:

• نام: ……………………
• نام خانوادگی: ……………………
• نام پدر: ……………………
• کد ملی: ……………………
• شغل: ……………………
• آدرس محل اقامت: (شهرستان/ بخش/ دهستان/ خیابان/ کوچه/ پلاک) ……………………
• شماره تماس: ……………………

مشخصات خوانده (مستأجر)

این بخش شامل اطلاعات کامل مستأجر است:

• نام: ……………………
• نام خانوادگی: ……………………
• نام پدر: ……………………
• کد ملی: ……………………
• شغل: ……………………
• آدرس محل اقامت: (شهرستان/ بخش/ دهستان/ خیابان/ کوچه/ پلاک) ……………………
• شماره تماس: ……………………

وکیل/نماینده قانونی (در صورت وجود)

اگر پرونده توسط وکیل پیگیری می شود، مشخصات وکیل نیز در این قسمت درج می گردد.

تعیین خواسته و بهای آن

در این قسمت، خواسته های اصلی و فرعی شما به صورت دقیق بیان می شود:

1. صدور دستور تخلیه فوری عین مستاجره به دلیل انقضای مدت قرارداد اجاره، با استناد به ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶.
2. مطالبه اجرت المثل ایام تصرف پس از انقضای مدت قرارداد تا زمان تخلیه کامل ملک، بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری.
3. مطالبه وجه التزام قراردادی بابت تأخیر در تخلیه (در صورتی که در اجاره نامه شرط شده باشد).
4. مطالبه کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و…).

دلایل و منضمات دادخواست

تمامی مدارکی که در بخش مدارک لازم ذکر شد، باید در این قسمت لیست و پیوست دادخواست شوند:

1. رونوشت مصدق اجاره نامه شماره …………….. مورخ …………….. (با امضای طرفین و دو شاهد/ کد رهگیری).
2. رونوشت مصدق سند مالکیت یا بنچاق رسمی ملک مورد اجاره.
3. رونوشت مصدق اظهارنامه شماره …………….. مورخ …………….. ابلاغی به خوانده (در صورت ارسال).
4. رسید استرداد مبلغ ودیعه یا کپی مصدق گواهی تودیع آن در صندوق دادگستری/اجرای احکام.
5. (در صورت وجود) وکالت نامه وکیل.
6. کپی برابر اصل کارت ملی و شناسنامه خواهان.

شرح دادخواست

این بخش، اصلی ترین قسمت دادخواست است که در آن، ماجرا به صورت کامل، واضح و با استناد به موازین حقوقی تشریح می شود. دقت و جامعیت در نگارش این قسمت، نقش مهمی در اقناع مرجع قضایی دارد.

ریاست محترم شورای حل اختلاف

با سلام و احترام،

احتراماً به استحضار آن مرجع محترم می رساند:

اینجانب (نام و نام خانوادگی خواهان) به شماره ملی (کد ملی خواهان)، مالک شش دانگ یک دستگاه (نوع ملک: آپارتمان مسکونی/تجاری، مغازه، ویلا و…) به نشانی (آدرس کامل ملک)، به موجب اجاره نامه عادی/رسمی شماره …………….. مورخ ……………..، منافع ملک مذکور را به مدت …………….. (مثلاً: یک سال) از تاریخ …………….. تا تاریخ …………….. به آقای/خانم (نام و نام خانوادگی خوانده) به شماره ملی (کد ملی خوانده) به عنوان مستأجر واگذار نمودم.

به موجب قرارداد مذکور و توافقات حاصله، مقرر بود که مستأجر پس از انقضای مدت اجاره، عین مستأجره را تخلیه و تحویل اینجانب نماید. این قرارداد مطابق با ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ تنظیم و به امضای طرفین و دو شاهد رسید (یا دارای کد رهگیری …………….. می باشد).

با توجه به انقضای مدت قرارداد اجاره در تاریخ …………….. و عدم تمایل اینجانب به تمدید قرارداد، مراتب درخواست تخلیه به صورت شفاهی/کتبی و از طریق اظهارنامه رسمی شماره …………….. مورخ …………….. به خوانده محترم ابلاغ گردید. علی رغم انقضای مدت و درخواست های مکرر اینجانب، خوانده از تخلیه ملک خودداری نموده و همچنان بدون مجوز قانونی در ملک موصوف تصرف دارد.

نظر به اینکه تصرفات فعلی خوانده پس از انقضای مدت اجاره، غیرقانونی بوده و موجب تضییع حقوق مالکانه اینجانب گردیده است، و با توجه به اینکه مبلغ ودیعه/رهن به میزان (مبلغ ودیعه) ریال در تاریخ …………….. به خوانده محترم مسترد گردیده است (یا طی گواهی شماره …………….. مورخ …………….. به صندوق دادگستری/اجرای احکام تودیع شده است)، لذا با استناد به ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و سایر مواد قانونی مرتبط، تقاضای صدور دستور تخلیه فوری عین مستاجره و همچنین محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ …………….. (تاریخ انقضای قرارداد) تا زمان تخلیه کامل ملک، و کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و…) را از محضر آن مقام محترم تقاضا دارم.

با تقدیم احترام و تشکر

امضا و تاریخ خواهان/وکیل

در نهایت، دادخواست باید توسط خواهان (موجر) یا وکیل قانونی وی امضا و تاریخ زده شود.

• امضاء: ……………………
• تاریخ: ……………………

نکات مهم و توصیه های حقوقی برای مالکان

در فرآیند درخواست دستور تخلیه، رعایت برخی نکات و پرهیز از اشتباهات رایج می تواند نقش تعیین کننده ای در موفقیت و سرعت عمل داشته باشد. این توصیه ها به مالکان کمک می کند تا با دیدی بازتر و آگاهانه تر، حقوق خود را پیگیری کنند.

اهمیت مشاوره با وکیل متخصص

امور حقوقی، به ویژه دعاوی ملکی و تخلیه، دارای پیچیدگی های خاص خود هستند. یک وکیل تخلیه متخصص با آگاهی از تمامی ریزه کاری های قانونی، رویه های قضایی و تجربیات مشابه، می تواند:

• در تنظیم صحیح دادخواست و اظهارنامه کمک کند تا از بروز نقص و رد شدن درخواست جلوگیری شود.
• زمان فرآیند رسیدگی و اجرای دستور تخلیه را به حداقل برساند.
• بهترین راهکار قانونی را با توجه به شرایط خاص هر پرونده ارائه دهد.
• در پیگیری مطالبه اجرت المثل ایام تصرف و سایر خسارات، به موجر کمک کند.
• از اشتباهات رایج که می تواند منجر به طولانی شدن پرونده یا حتی محکومیت موجر شود، جلوگیری کند.

اشتباهات رایج که باید از آن ها اجتناب کرد

برخی اقدامات نادرست از سوی مالکان می تواند منجر به پیامدهای حقوقی نامطلوب شود:

• تخلیه ملک به صورت شخصی و بدون دستور قضایی: ورود غیرقانونی به ملک مستأجر، تغییر قفل، قطع آب و برق و گاز، یا خارج کردن اسباب و اثاثیه مستأجر بدون مجوز قضایی، جرم محسوب می شود و مستأجر می تواند علیه موجر شکایت کیفری مطرح کند. هرگز نباید بدون دستور تخلیه و حضور اجرای احکام اقدام به تخلیه شخصی ملک کرد.
• عدم استرداد یا تودیع ودیعه: همانطور که در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ ذکر شد، عدم استرداد کامل مبلغ ودیعه (رهن) به مستأجر یا تودیع آن در صندوق دادگستری/اجرای احکام، مانع از اجرای دستور تخلیه خواهد شد.
• ارائه مدارک ناقص یا غیرمعتبر: ناقص بودن اجاره نامه (مثلاً بدون امضای دو شاهد در اجاره نامه عادی) یا عدم ارائه سند مالکیت، می تواند منجر به رد درخواست دستور تخلیه فوری شود و موجر را مجبور به طرح حکم تخلیه کند که فرآیندی طولانی تر است.
• بی توجهی به تنظیم صحیح اجاره نامه از ابتدا: بسیاری از مشکلات حقوقی از تنظیم قرارداد اجاره نامناسب یا ناقص آغاز می شود. تعیین دقیق مدت، مبلغ اجاره بها، شرایط تمدید، جرایم تأخیر در تخلیه (وجه التزام) و سایر شروط، در پیشگیری از اختلافات بعدی نقش اساسی دارد.

مسئله ودیعه (رهن) و تضمین در فرآیند تخلیه

ودیعه یا رهن، مبلغی است که مستأجر در ابتدای عقد اجاره به عنوان تضمین به موجر پرداخت می کند. در زمان تخلیه ملک، این مبلغ باید به مستأجر بازگردانده شود. اگر موجر مدعی خسارت به ملک، عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی قبوض باشد، باید همزمان با تودیع مبلغ ودیعه در اجرای احکام، دادخواست مطالبه ضرر و زیان را نیز به دادگاه صالح ارائه دهد. در این صورت، اجرای احکام از تسلیم کل مبلغ به مستأجر خودداری می کند تا پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر، باقی مانده به مستأجر پرداخت شود.

نحوه مطالبه اجرت المثل و وجه التزام

• اجرت المثل ایام تصرف: اگر مستأجر پس از انقضای مدت اجاره، ملک را تخلیه نکند، تصرف وی غیرقانونی محسوب می شود و موجر می تواند علاوه بر دستور تخلیه، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را نیز درخواست کند. این مبلغ، معادل اجاره بهای متداول در منطقه برای مدت زمان تصرف غیرمجاز است که توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود.
• وجه التزام قراردادی: در برخی قراردادهای اجاره، شرط وجه التزام برای تأخیر در تخلیه پیش بینی می شود. این مبلغ، جریمه ای است که مستأجر در صورت عدم تخلیه به موقع، باید به ازای هر روز تأخیر به موجر پرداخت کند. اگر چنین شرطی در قرارداد وجود داشته باشد، موجر می تواند مطالبه وجه التزام را نیز در دادخواست تخلیه خود بگنجاند.

نتیجه گیری: گامی محکم در جهت حفظ حقوق مالکیت شما

فرآیند درخواست دستور تخلیه، به ویژه در شرایطی که مستأجر پس از انقضای مدت قرارداد اجاره از تخلیه ملک خودداری می کند، یک مسیر قانونی حیاتی برای مالکان است. درک دقیق تفاوت های میان دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه، آگاهی از مبانی قانونی در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، و رعایت مراحل گام به گام از تنظیم اظهارنامه تا ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و پیگیری آن در شورای حل اختلاف، برای دستیابی به نتیجه مطلوب ضروری است.

همانطور که تبیین شد، دستور تخلیه فوری، به دلیل ماهیت غیرترافعی و سرعت بالای خود، ابزاری قدرتمند برای مالکان است، مشروط بر اینکه قرارداد اجاره دارای شرایط لازم (مانند امضای دو شاهد یا کد رهگیری) باشد و موجر نسبت به استرداد ودیعه یا تودیع آن اقدام کرده باشد. بی توجهی به این نکات یا اشتباهات رایج نظیر تخلیه شخصی ملک، می تواند منجر به پیچیدگی های حقوقی و از دست دادن زمان و هزینه شود.

توصیه اکید بر این است که مالکان در تمامی مراحل، از مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی و تخلیه بهره مند شوند. این اقدام، نه تنها احتمال موفقیت را به شکل چشمگیری افزایش می دهد، بلکه می تواند فرآیند بازپس گیری ملک را تسریع بخشیده و از هرگونه اقدام نادرست که ممکن است پیامدهای حقوقی منفی در پی داشته باشد، جلوگیری کند. با رویکردی آگاهانه و دقیق، مالکان می توانند به بهترین شکل از حقوق مالکیت خود دفاع کرده و ملک خود را در کمترین زمان و با رعایت کامل موازین قانونی بازپس گیرند.