متن فسخ اجاره نامه: نمونه آماده با نکات حقوقی مهم

آخرین به روز رسانی: 15/07/1404

خواندن این مطلب 23 دقیقه زمان میبرد

متن فسخ اجاره نامه

فسخ اجاره نامه یک اقدام حقوقی مهم است که نیازمند دقت و رعایت اصول قانونی است تا از بروز اختلافات آتی جلوگیری شود. تنظیم صحیح متن فسخ اجاره نامه، چه به صورت یک طرفه و چه با توافق طرفین، برای حفظ حقوق موجر و مستاجر اهمیت حیاتی دارد.

قرارداد اجاره، به عنوان یک عقد لازم، اصولا تا پایان مدت اعتبار خود قابل فسخ نیست، مگر در شرایط خاص و با استناد به دلایل قانونی مشخص یا توافق طرفین. عدم آگاهی از این شرایط و نحوه نگارش صحیح اسناد مربوط به فسخ می تواند منجر به چالش های حقوقی پیچیده ای شود. این راهنما به شما کمک می کند تا با مبانی حقوقی، انواع فسخ، تفاوت آن با اقاله، و اصول نگارش نمونه متن فسخ اجاره نامه برای سناریوهای گوناگون آشنا شوید و مراحل اجرایی آن را با آگاهی کامل طی کنید.

مبانی حقوقی فسخ قرارداد اجاره

برای درک عمیق تر فرآیند فسخ قرارداد اجاره و تنظیم متن فسخ اجاره نامه، لازم است ابتدا به مبانی حقوقی آن بپردازیم. قرارداد اجاره، به دلیل ماهیت خاص خود در فقه و حقوق مدنی ایران، دارای ویژگی هایی است که آن را از سایر عقود متمایز می سازد و بر امکان یا عدم امکان فسخ آن تأثیر می گذارد.

ماهیت عقد اجاره (عقد لازم) و محدودیت های فسخ

عقد اجاره در حقوق ایران، بر اساس ماده ۴۹۰ قانون مدنی، یک عقد لازم محسوب می شود. این بدان معناست که هیچ یک از طرفین قرارداد (موجر و مستاجر) به صورت یک جانبه و بدون دلیل قانونی یا شرط ضمن عقد، حق بر هم زدن آن را ندارند. این لازمی بودن، به منظور ایجاد ثبات و اطمینان در روابط قراردادی است. به عبارت دیگر، هر دو طرف ملزم به پایبندی به تعهدات خود تا پایان مدت اجاره هستند. چالش اصلی در فسخ، همین ویژگی لازمی بودن است که مستلزم وجود یکی از راه های قانونی برای برهم زدن قرارداد می باشد.

راه های قانونی برای پایان دادن به یک قرارداد اجاره که دارای ویژگی لازمی است، به طور کلی شامل موارد زیر می شود:

فسخ: برهم زدن یک طرفه قرارداد بر اساس اختیار قانونی یا شرطی که در متن قرارداد گنجانده شده است (معمولاً به آن خیار فسخ می گویند).
اقاله (تفاسخ): برهم زدن قرارداد با توافق و رضایت کامل و متقابل هر دو طرف.
انقضای مدت اجاره: اتمام خودکار قرارداد با پایان یافتن مدت زمان تعیین شده در اجاره نامه.

تفاوت فسخ و اقاله (تفاسخ)

در ادبیات حقوقی، دو اصطلاح «فسخ» و «اقاله» اغلب به جای یکدیگر به کار می روند، اما تفاوت های ماهوی مهمی دارند که در نگارش متن فسخ اجاره نامه بسیار حیاتی است.

فسخ (Termination):

فسخ به معنای برهم زدن یک طرفه قرارداد است. این حق برای یکی از طرفین (موجر یا مستاجر) زمانی به وجود می آید که قانون به او این اختیار را داده باشد یا در قرارداد اجاره، شرطی تحت عنوان «خیار فسخ» برای وی در نظر گرفته شده باشد. به عنوان مثال، اگر مستاجر اجاره بها را برای مدت مشخصی نپردازد و این موضوع به عنوان شرط فسخ در قرارداد ذکر شده باشد، موجر می تواند به صورت یک جانبه قرارداد را فسخ کند. فسخ نیاز به رضایت طرف مقابل ندارد و تنها با اراده صاحب حق فسخ محقق می شود.
اقاله (Rescission/Mutual Termination):

اقاله، که گاهی از آن با عنوان «تفاسخ» نیز یاد می شود، زمانی اتفاق می افتد که هر دو طرف قرارداد (موجر و مستاجر) با رضایت و توافق کامل تصمیم به برهم زدن قرارداد می گیرند. در اقاله، نیازی به وجود دلیل قانونی یا شرط خاصی نیست و صرفاً با اراده مشترک طرفین قرارداد منحل می شود. اقاله معمولاً راه حلی مسالمت آمیزتر برای پایان دادن به اجاره پیش از موعد است و از پیچیدگی های حقوقی کمتری برخوردار است، به همین دلیل تنظیم متن اقاله اجاره نامه نیز رویکرد متفاوتی دارد.

خیارات قانونی قابل استناد در اجاره نامه

«خیار» در اصطلاح حقوقی به معنای اختیار فسخ معامله است. در قرارداد اجاره، همانند سایر عقود لازم، وجود خیارات می تواند به یکی از طرفین یا هر دو، حق فسخ قرارداد را اعطا کند. برخی از مهم ترین خیارات که می توانند مبنای متن فسخ اجاره نامه قرار گیرند عبارتند از:

خیار شرط:

این خیار ناشی از شرطی است که طرفین در خود قرارداد اجاره می گنجانند. مثلاً ممکن است شرط شود که موجر تا یک ماه حق فسخ دارد یا مستاجر در صورت انتقال به شهر دیگر، می تواند قرارداد را فسخ کند. وجود صریح این شرط در قرارداد برای استناد به آن ضروری است.
خیار عیب:

اگر ملک مورد اجاره دارای عیبی باشد که در زمان عقد از آن اطلاع نداشته و آن عیب نیز اساسی و موثر در استفاده از ملک باشد، مستاجر می تواند قرارداد را فسخ کند. مثلاً عدم کارکرد صحیح سیستم گرمایشی یا وجود رطوبت اساسی و مخفی می تواند مبنای این خیار باشد. عیب باید در زمان اجاره موجود باشد و مستاجر از آن بی اطلاع باشد.
خیار غبن (ضرر فاحش):

غبن زمانی رخ می دهد که یکی از طرفین در معامله، به دلیل ناآگاهی از قیمت واقعی، دچار ضرر و زیان فاحشی شود که عرفاً قابل مسامحه نیست. به عنوان مثال، اگر مبلغ اجاره یا ودیعه، تفاوت بسیار زیادی با نرخ بازار در زمان عقد قرارداد داشته باشد و طرف مغبون از آن بی خبر بوده باشد، می تواند به استناد خیار غبن، قرارداد را فسخ کند. اثبات غبن و فاحش بودن آن اغلب نیازمند نظر کارشناسی است.

عبارت اسقاط کافه خیارات به این معناست که طرفین، تمامی خیارات قانونی خود برای فسخ قرارداد را از خود سلب کرده اند. با این حال، حتی با وجود این شرط، خیاراتی مانند خیار تدلیس (فریب) یا خیار تخلف از شرط فعل، اگر در قرارداد قید شوند، ممکن است همچنان قابل اعمال باشند و فسخ قرارداد را توجیه کنند. اما مهمترین نکته این است که خیار شرطی که صریحاً در قرارداد درج شده باشد، حتی با وجود اسقاط کافه خیارات، می تواند مبنای فسخ یک طرفه قرار گیرد.

ساختار کلی متن فسخ اجاره نامه (برای فسخ یک طرفه)

تنظیم صحیح متن فسخ اجاره نامه یکطرفه، مستلزم رعایت ساختار و درج اطلاعات حیاتی است. عدم دقت در این مرحله می تواند به بی اعتباری فسخ نامه و بروز مشکلات حقوقی بیشتر منجر شود. یک فسخ نامه معتبر، باید به وضوح قصد فسخ را اعلام کرده و مستندات قانونی آن را بیان کند.

عناصر ضروری یک فسخ نامه یک طرفه

هر متن فسخ اجاره نامه که به صورت یک طرفه تنظیم می شود، باید شامل اطلاعات زیر باشد تا از نظر قانونی استحکام داشته باشد:

عنوان صریح: عنوان سند باید به روشنی نشان دهنده ماهیت آن باشد، مانند: فسخ نامه قرارداد اجاره.
مشخصات کامل طرفین: شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه و آدرس دقیق موجر و مستاجر.
ارجاع دقیق به قرارداد اجاره اصلی: ذکر شماره قرارداد (در صورت وجود)، تاریخ دقیق انعقاد، مشخصات آژانس املاک (در صورت بنگاهی بودن) و یا اشاره به دستی بودن قرارداد. این اطلاعات برای شناسایی دقیق قرارداد مورد فسخ ضروری است.
مشخصات کامل ملک مورد اجاره: شامل آدرس دقیق، پلاک ثبتی (فرعی و اصلی) و کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری).
ذکر مستند قانونی یا شرط ضمن عقد برای فسخ: باید به وضوح دلیل فسخ (مثلاً خیار شرط، عدم پرداخت اجاره بها، تغییر کاربری ملک و …) و بند مربوطه در قرارداد اجاره یا ماده قانونی مربوطه اشاره شود. این بخش قلب فسخ نامه است.
اعلام صریح فسخ قرارداد: عبارتی روشن و بدون ابهام که نشان دهنده اراده فسخ کننده برای پایان دادن به قرارداد باشد، مانند: موجر/مستاجر به استناد موارد فوق الذکر، قرارداد اجاره به شماره… را فسخ می نماید.
تعیین مهلت منطقی برای تخلیه و تحویل ملک: این مهلت باید بر اساس عرف یا توافق قبلی تعیین شود و به مستاجر فرصت کافی برای جمع آوری وسایل و تخلیه ملک را بدهد.
تأکید بر عدم حق اعتراض طرف مقابل: در صورتی که فسخ بر اساس یک حق قانونی و غیرقابل انکار باشد، این عبارت می تواند قدرت فسخ نامه را افزایش دهد، اما مانع از رجوع طرف مقابل به مراجع قضایی نیست.
تاریخ تنظیم و محل امضا: تاریخ دقیق تنظیم فسخ نامه و محل امضای موجر/مستاجر و در صورت امکان شهود.

نکات ویژه برای اجاره نامه های دستی و بنگاهی

تنظیم فسخ اجاره نامه دستی یا بنگاهی تفاوت هایی دارد که باید مد نظر قرار گیرد:

اجاره نامه های بنگاهی: در این موارد، ارجاع به شماره ثبت قرارداد در آژانس املاک و مشخصات مشاور املاک مربوطه، اعتبار فسخ نامه را افزایش می دهد. حضور مشاور املاک و امضای او نیز توصیه می شود.
اجاره نامه های دستی: در فسخ اجاره نامه دستی که معمولاً شماره قرارداد ندارند، ارجاع دقیق به مشخصات ملک (آدرس و پلاک ثبتی) بسیار حیاتی است تا هیچ ابهامی در مورد قرارداد مورد نظر وجود نداشته باشد. در این نوع قراردادها، امضای حداقل دو شاهد بالغ و عاقل زیر فسخ نامه اهمیت مضاعفی پیدا می کند، زیرا در صورت بروز اختلاف، شهود می توانند به عنوان گواه در مراجع قضایی حضور یابند.

در هر دو حالت، اطمینان از صحت اطلاعات و وضوح عبارات، اولویت اصلی است تا از تفسیرهای متفاوت و اختلافات بعدی جلوگیری شود.

نمونه متن های فسخ اجاره نامه (بر اساس دلایل رایج – فسخ یک طرفه)

در این بخش، به ارائه نمونه فسخ اجاره نامه برای دلایل رایج و حقوقی می پردازیم. این نمونه ها، قالب کلی متن فسخ اجاره نامه یک طرفه را نشان می دهند و باید با اطلاعات خاص هر قرارداد تکمیل شوند. یادآوری می شود که استناد به این دلایل نیازمند وجود شرط مربوطه در اجاره نامه یا انطباق با قوانین جاری است.

نمونه متن فسخ اجاره نامه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر

یکی از شایع ترین دلایل فسخ یک طرفه توسط موجر، عدم پرداخت به موقع اجاره بها توسط مستاجر است. برای این منظور، لازم است در قرارداد اجاره شرطی مبنی بر حق فسخ موجر در صورت عدم پرداخت اجاره بها برای مدت معین (مثلاً یک یا دو ماه متوالی) قید شده باشد. در غیر این صورت، صرف عدم پرداخت به تنهایی لزوماً حق فسخ را ایجاد نمی کند، بلکه موجر باید از طریق مراجع قضایی اجاره بهای معوقه را مطالبه کند.