دادخواست تقسیم مال مشاع و دستور فروش

دادخواست تقسیم مال مشاع و دستور فروش راهکاری قانونی برای پایان دادن به شراکت در اموال مشترک است، به ویژه زمانی که توافق میان شرکا امکان پذیر نباشد و ملک قابلیت افراز نداشته باشد. این فرآیند حقوقی شامل مراحل اداری و قضایی ویژه ای است.

مالکیت مشاع، وضعیت حقوقی رایجی است که در آن دو یا چند نفر به صورت مشترک و غیرمفروز مالک یک مال هستند. این شکل از مالکیت می تواند ناشی از وراثت، خرید مشترک، یا سایر عقود باشد و اغلب چالش ها و اختلافاتی را در نحوه اداره، بهره برداری و حتی انتقال آن مال برای شرکا به وجود می آورد. حل این اختلافات و امکان بهره مندی مستقل هر شریک از سهم خود، نیازمند آگاهی از سازوکارهای حقوقی نظیر تقسیم مال مشاع یا در صورت لزوم، دستور فروش آن است. این مقاله با هدف ارائه راهنمایی جامع و تخصصی، مفاهیم، مراحل، مدارک و نکات کلیدی مربوط به دادخواست تقسیم مال مشاع و دستور فروش را تشریح می کند تا مالکان، وکلا، دانشجویان حقوق و عموم افراد علاقمند به درکی عمیق و کاربردی از این مبحث دست یابند.

مال مشاع چیست و چه تفاوتی با مال مفروز دارد؟

برای درک دقیق فرآیندهای تقسیم و فروش اموال مشترک، ابتدا باید مفهوم مال مشاع را به خوبی شناخت. بر اساس ماده ۵۷۱ قانون مدنی، شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه. این تعریف به این معناست که در مالکیت مشاع، چند نفر به صورت همزمان مالک یک مال واحد هستند، به گونه ای که سهم هیچ یک از شرکا به صورت فیزیکی و معین جداسازی نشده است. هر جزء از مال، متعلق به تمامی شرکا به نسبت سهم آن هاست.

به عنوان مثال، اگر دو نفر خانه ای را به صورت سه دانگ و سه دانگ خریداری کنند، هر دو مالک در تک تک آجرها، دیوارها و قسمت های مختلف خانه به نسبت سهم خود شریک هستند و سهم مشخصی از خانه به هیچ یک اختصاص ندارد. این وضعیت در اموال موروثی نیز بسیار رایج است؛ پس از فوت متوفی، تا زمانی که ترکه میان ورثه تقسیم نشده باشد، تمامی اموال به صورت مشاع متعلق به آن هاست.

مثال های عملی از اموال مشاع

• ملک و زمین: رایج ترین مثال، قطعات زمین یا آپارتمان هایی است که سند مالکیت آن ها به نام چند نفر صادر شده.
• خودرو: وسایل نقلیه که بیش از یک مالک دارند.
• حساب بانکی مشترک: در برخی موارد، وجوه موجود در حساب های بانکی مشترک نیز می تواند موضوع تقسیم مال مشاع قرار گیرد.
• سهام: اگر سهام یک شرکت به صورت مشترک به نام چند نفر باشد.

تفاوت کلیدی با مال مفروز

در مقابل مال مشاع، مال مفروز قرار دارد. مال مفروز مالی است که مالکیت آن به صورت اختصاصی و معین به یک فرد تعلق دارد و سهم او از سایر مالکان (در صورت وجود) یا سایر اموال به طور کامل جداسازی شده است. تفاوت اصلی و محوری میان این دو مفهوم در حدود و نحوه اعمال مالکیت است. در مال مفروز، مالک می تواند هرگونه تصرف حقوقی (مانند فروش، اجاره، رهن) یا تصرف مادی (مانند ساخت وساز، تخریب) را بدون نیاز به کسب اجازه از دیگری انجام دهد، در حالی که در مال مشاع، هرگونه تصرف حقوقی یا مادی در کل مال، منوط به رضایت تمامی شرکا است. عدم رضایت یکی از شرکا می تواند به اختلافات جدی منجر شود و همین امر ضرورت تقسیم یا فروش مال مشاع را پررنگ می کند.

روش های قانونی تقسیم مال مشاع: از توافق تا اجبار

زمانی که شرکای یک مال مشاع به دلیل عدم تفاهم در مدیریت یا بهره برداری از آن، قصد پایان دادن به شراکت خود را دارند، دو مسیر کلی قانونی پیش روی آن ها قرار دارد: تقسیم به تراضی و تقسیم از طریق مرجع قضایی. انتخاب هر یک از این روش ها به میزان توافق و همکاری میان شرکا بستگی دارد.

تقسیم به تراضی (توافق شرکا)

بهترین و کم هزینه ترین راه برای تقسیم مال مشاع، توافق تمامی شرکا با یکدیگر است. ماده ۵۹۱ قانون مدنی در این زمینه تصریح دارد: هرگاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند، تقسیم به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می آید. این روش بر اصل حاکمیت اراده اشخاص در تصرفات مالکانه استوار است. در تقسیم به تراضی، شرکا می توانند به هر نحوی که صلاح می دانند، مال مشترک را بین خود تقسیم کنند. این تقسیم می تواند به صورت افراز (جدا کردن سهم هر یک از شرکا به صورت فیزیکی) باشد یا به صورت تقسیم به رد (در صورتی که سهم ها مساوی نباشد، با پرداخت مبلغی، تفاوت جبران شود).

شرایط و الزامات قانونی تقسیم به تراضی

• رضایت تمامی شرکا: شرط اساسی این روش، رضایت بدون قید و شرط و آزادانه همه شرکا است. حتی عدم رضایت یک شریک، مانع از تقسیم به تراضی می شود.
• اهلیت شرکا: تمامی شرکا باید از اهلیت قانونی برای تصرف در اموال خود برخوردار باشند؛ یعنی بالغ، عاقل و رشید باشند. در صورت وجود شریک محجور (مانند صغیر یا مجنون)، تقسیم به تراضی تنها با موافقت و نظارت قیم یا ولی قهری و تایید دادستان امکان پذیر است.
• تنظیم صورتجلسه یا قرارداد: برای رسمیت بخشیدن و ایجاد اعتبار حقوقی، شرکا باید توافقات خود را در قالب یک صورتجلسه یا قرارداد تقسیم کتبی تنظیم کنند. این سند باید شامل جزئیات دقیق مال، نحوه تقسیم، سهم هر یک از شرکا و سایر شروط باشد.

پس از تقسیم به تراضی، این توافق طبق ماده ۵۹۹ قانون مدنی لازم الاجرا خواهد بود و هیچ یک از شرکا بدون رضایت دیگران نمی تواند از آن عدول کند.

تقسیم از طریق مرجع قضایی (تقسیم اجباری)

در مواردی که امکان توافق میان شرکا وجود ندارد، یا یکی از شرکا غایب یا محجور است و نماینده قانونی او رضایت نمی دهد، شرکا می توانند با مراجعه به مراجع قضایی، درخواست تقسیم اجباری مال مشاع را مطرح کنند. این مسیر، پیچیدگی ها و مراحل قانونی خاص خود را دارد و نیازمند طرح دادخواست و طی کردن فرآیند دادرسی است. هدف دادگاه در این موارد، پایان دادن به حالت اشاعه و تقسیم عادلانه مال بین شرکا، حتی در صورت عدم رضایت برخی از آن ها، است.

افراز ملک مشاع: اولین گام در تقسیم

افراز یکی از شیوه های تقسیم مال مشاع است که به معنای جدا کردن سهم هر یک از شرکا از مال مشترک به صورت فیزیکی و معین است، به طوری که هر شریک به صورت مستقل مالک سهم خود گردد. این فرآیند می تواند در اداره ثبت اسناد و املاک یا از طریق دادگاه انجام شود.

افراز در اداره ثبت اسناد و املاک

بر اساس قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و آیین نامه اجرایی آن، در صورتی که ملک دارای سند مالکیت ثبت شده باشد، ابتدا باید درخواست افراز را به اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه داد. صلاحیت اداره ثبت برای رسیدگی به درخواست افراز، محدود به شرایط خاصی است.

شرایط صلاحیت اداره ثبت

• عدم وجود سند مالکیت معارض: ملک نباید دارای سند مالکیت معارض باشد. در صورت وجود سند معارض، اداره ثبت از رسیدگی امتناع کرده و متقاضی را به دادگاه هدایت می کند.
• عدم وجود محجور و غایب مفقودالاثر: تمامی شرکا باید بالغ، عاقل و رشید باشند. در صورتی که یکی از شرکا محجور (مانند صغیر یا مجنون) یا غایب مفقودالاثر باشد، اداره ثبت صلاحیت رسیدگی ندارد و متقاضی باید به دادگاه مراجعه کند.

مدارک مورد نیاز (در قالب یک جدول)

ردیف	عنوان مدرک	توضیحات
۱	درخواست کتبی افراز	شامل مشخصات کامل شرکا و ملک
۲	سند مالکیت رسمی	اصل یا کپی مصدق سند مشاعی
۳	مدارک هویتی شرکا	کپی شناسنامه و کارت ملی تمامی مالکان
۴	آخرین استعلام ثبتی	برای احراز وضعیت ثبتی ملک
۵	نقشه ثبتی ملک (در صورت لزوم)	در برخی موارد برای سهولت کارشناسی

روند اداری و مراحل گام به گام افراز در اداره ثبت

1. تقدیم درخواست: ارائه درخواست افراز به همراه مدارک لازم به واحد ثبتی مربوطه.
2. ارجاع به کارشناس: اداره ثبت درخواست را به نقشه بردار یا کارشناس رسمی ثبت ارجاع می دهد تا وضعیت ملک را بررسی و نقشه افراز را تهیه کند.
3. تهیه صورت مجلس افراز: پس از بررسی، کارشناس صورت مجلس افراز را تنظیم می کند.
4. ابلاغ به شرکا: صورت مجلس به تمامی شرکا ابلاغ می شود و هر یک می توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، اعتراض خود را به دادگاه صالح ارائه دهند.
5. صدور سند مفروز: در صورت عدم اعتراض یا تایید صورت مجلس توسط دادگاه، اداره ثبت نسبت به صدور سند مفروز برای سهم هر یک از شرکا اقدام می کند.

موارد رد درخواست افراز توسط اداره ثبت و لزوم مراجعه به دادگاه

اداره ثبت در موارد زیر درخواست افراز را رد کرده و به متقاضی اعلام می کند که برای تقسیم مال به دادگاه مراجعه کند:

• وجود سند مالکیت معارض.
• عدم اهلیت یکی از شرکا (محجور یا غایب مفقودالاثر بودن).
• غیرقابل افراز بودن ملک: اگر ملک به لحاظ فنی یا قانونی (مثلاً به دلیل عدم رعایت حد نصاب تفکیک محلی یا عدم امکان تقسیم عادلانه) قابل افراز نباشد، اداره ثبت گواهی عدم افراز صادر می کند و در این صورت، شرکا باید برای دستور فروش به دادگاه مراجعه کنند.

افراز در دادگاه

در مواردی که اداره ثبت صلاحیت رسیدگی به افراز را ندارد یا درخواست افراز توسط اداره ثبت رد می شود (به جز در مورد غیرقابل افراز بودن که منجر به دستور فروش می شود)، شرکا می توانند با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی، تقاضای افراز مال مشاع را مطرح کنند.

چه زمانی دادگاه صالح به رسیدگی به افراز است؟

• وجود سند مالکیت معارض.
• حضور شریک محجور یا غایب مفقودالاثر.
• اعتراض به تصمیم اداره ثبت در مورد افراز.

روند رسیدگی در دادگاه و نقش کارشناس رسمی دادگستری

پس از طرح دادخواست افراز در دادگاه، دادگاه به دلیل ماهیت تخصصی موضوع، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس رسمی با بررسی ملک از ابعاد مختلف (فنی، معماری، شهرسازی، ارزش اقتصادی)، امکان افراز و نحوه آن را بررسی کرده و نظریه خود را ارائه می دهد. این نظریه می تواند شامل پیشنهاد نقشه افراز یا اعلام غیرقابل افراز بودن ملک باشد. دادگاه بر اساس نظریه کارشناس و سایر دلایل و مستندات، حکم مقتضی را صادر می کند. در صورت غیرقابل افراز بودن ملک، دادگاه به جای صدور حکم افراز، دستور فروش آن را صادر خواهد کرد.

تفاوت افراز، تفکیک و تقسیم (جدول مقایسه ای جامع و شفاف)

سه اصطلاح افراز، تفکیک و تقسیم در مباحث اموال مشاع به کرات به کار می روند و اغلب با یکدیگر اشتباه گرفته می شوند. شناخت تفاوت های بنیادین آن ها برای هرگونه اقدام حقوقی ضروری است.

ویژگی	افراز	تفکیک	تقسیم (اعم)
هدف	پایان دادن به حالت اشاعه و جدا کردن سهم شرکا به صورت مفروز	جدا کردن قسمت هایی از یک ملک به قطعات کوچک تر (بدون توجه به مالکیت مشاع)	هرگونه عملی که حالت اشاعه را پایان دهد (اعم از افراز، فروش و تقسیم ثمن)
مرجع صلاحیت دار	اداره ثبت (با شرایط خاص) یا دادگاه عمومی حقوقی	اداره ثبت (بنا به درخواست مالک یا شهرداری)	اداره ثبت (در افراز) یا دادگاه عمومی حقوقی (در افراز، تقسیم به رد، یا دستور فروش)
شرایط مالکان	در ثبت: عدم وجود محجور و غایب مفقودالاثر. در دادگاه: بدون محدودیت اهلیت.	نیازی به حضور یا اهلیت همه مالکان نیست؛ می تواند توسط یک نفر نیز انجام شود.	در تقسیم به تراضی: رضایت همه شرکا و اهلیت آن ها. در تقسیم اجباری: بدون محدودیت اهلیت.
نقش حالت اشاعه	به دلیل وجود حالت اشاعه انجام می شود و هدف رفع آن است.	ممکن است ملک مفروز باشد یا مشاع؛ هدف صرفاً قطعه بندی است و به اشاعه پایان نمی دهد.	مفهومی گسترده تر که افراز و فروش را در بر می گیرد و هدف آن پایان اشاعه است.
امکان اعتراض	تصمیم اداره ثبت قابل اعتراض در دادگاه است. حکم دادگاه قابل تجدیدنظر است.	صرفاً یک اقدام اداری است و اعتراض به آن معنا ندارد، مگر در مراحل بعدی صدور سند.	توافق به تقسیم (تراضی) لازم الاجراست؛ حکم دادگاه قابل تجدیدنظرخواهی است.
نیاز به کارشناس	معمولاً نیاز به نقشه بردار/کارشناس ثبت یا دادگستری دارد.	نیاز به نقشه بردار ثبت یا کارشناس رسمی برای تهیه نقشه تفکیکی دارد.	در صورت ارجاع به دادگاه، معمولاً نیاز به کارشناس دادگستری دارد.

دادخواست تقسیم مال مشاع: نمونه و نکات نگارش

دادخواست تقسیم مال مشاع، زمانی مطرح می شود که شرکا قادر به تقسیم مال به صورت تراضی نباشند و هدف پایان دادن به حالت اشاعه از طریق مراجع قضایی است. این دعوا ماهیت ترافعی دارد و نیازمند رعایت تشریفات دادرسی است.

ماهیت حقوقی دادخواست تقسیم (دعوی ترافعی)

دعوای تقسیم مال مشاع، یک دعوای ترافعی محسوب می شود؛ به این معنا که میان خواهان و خوانده (شرکا) اختلاف وجود دارد و دادگاه باید با رسیدگی به ادعاها و دلایل طرفین، حکم مقتضی را صادر کند. این حکم دادگاه، در صورت قطعیت، الزام آور بوده و به حالت اشاعه پایان می دهد. این دعوا با دستور فروش که ماهیت غیرترافعی دارد، متفاوت است.

مراجع صالح رسیدگی

مرجع صالح برای رسیدگی به دادخواست تقسیم مال مشاع، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال غیرمنقول است. اگر مال منقول باشد، دادگاه محل اقامت خوانده صالح به رسیدگی است.

نکات حقوقی و عملی مهم در تنظیم دادخواست تقسیم مال مشاع

تنظیم صحیح دادخواست، کلید موفقیت در این فرآیند حقوقی است. رعایت نکات زیر حائز اهمیت است:

• خواهان و خوانده: تمامی شرکای مال مشاع باید در دادخواست ذکر شوند. کسی که درخواست تقسیم دارد، خواهان است و سایر شرکا (حتی اگر با تقسیم موافق باشند) باید به عنوان خوانده معرفی شوند تا حکم صادره شامل تمامی آن ها گردد. در صورت فوت یکی از شرکا، ورثه او باید به عنوان خوانده معرفی شوند.
• خواسته: خواسته اصلی، تقاضای تقسیم مال مشاع است. در صورت تمایل، می توان به صورت تکمیلی، تقاضای صدور دستور فروش در صورت غیرقابل افراز بودن را نیز در همین دادخواست مطرح کرد.
• دلایل و منضمات:
  • کپی مصدق سند مالکیت مشاعی (یا بنچاق و مبایعه نامه در صورت عدم وجود سند رسمی).
  • کپی شناسنامه و کارت ملی خواهان.
  • گواهی انحصار وراثت (در صورت موروثی بودن مال).
  • گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت (در صورت مراجعه قبلی به ثبت و رد درخواست).
  • عنداللزوم، درخواست ارجاع امر به کارشناسی رسمی دادگستری.
• شرح دادخواست: در این بخش باید به صورت کامل و واضح وضعیت مال مشاع، علت عدم امکان تقسیم به تراضی، سهم هر یک از شرکا، و درخواست خواهان مبنی بر تقسیم مال مشاع شرح داده شود.

مدارک لازم برای دادخواست تقسیم مال مشاع (با دسته بندی)

1. مدارک هویتی:
   • تصویر مصدق شناسنامه و کارت ملی خواهان (و وکیل در صورت وجود).
2. مدارک مالکیت:
   • تصویر مصدق سند مالکیت مشاعی (اجاره نامه رسمی در صورتی که حق سرقفلی موضوع تقسیم باشد).
   • گواهی انحصار وراثت (اگر مال موروثی است).
3. مدارک تکمیلی:
   • گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت (در صورت مراجعه قبلی).
   • وکالتنامه وکیل (در صورت داشتن وکیل).
   • ادله اثبات مالکیت (در صورت نبود سند رسمی).

نمونه دادخواست تقسیم مال مشاع

در این قسمت، یک نمونه کلی از دادخواست تقسیم مال مشاع ارائه می شود.

عنوان دادخواست: دادخواست تقسیم مال مشاع

خواهان: [نام کامل]، [کد ملی]، [نشانی کامل]

خوانده: [نام کامل]، [کد ملی]، [نشانی کامل] (ذکر مشخصات تمامی شرکا)

وکیل (در صورت وجود): [نام کامل]، [کد ملی]، [نشانی کامل]

خواسته: تقاضای صدور حکم مبنی بر تقسیم مال مشاع

دلایل و منضمات:

1. تصویر مصدق سند مالکیت به شماره [شماره سند] پلاک ثبتی [شماره پلاک] فرعی از [شماره اصلی] بخش [شماره بخش] [نام شهرستان].
2. تصویر مصدق گواهی انحصار وراثت به شماره [شماره گواهی] صادره از [شعبه دادگاه] (در صورت موروثی بودن).
3. تصویر مصدق گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] به شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ].
4. تصویر مصدق کارت ملی و شناسنامه خواهان.
5. عنداللزوم ارجاع امر به کارشناسی رسمی دادگستری.

شرح دادخواست:

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]

با سلام و تقدیم احترام،

احتراماً به استحضار عالی می رساند اینجانب [نام خواهان] (یا به وکالت از خواهان) به موجب سند مالکیت پیوستی، مالک [میزان سهم، مثال: دو دانگ از شش دانگ] مشاع از پلاک ثبتی [شماره پلاک] فرعی از [شماره اصلی] واقع در [نشانی دقیق ملک] می باشم. خواندگان محترم دعوا نیز هر یک به نسبت سهم خود در مالکیت این مال مشاع شریک می باشند.

با توجه به عدم امکان ادامه شراکت و بهره برداری مطلوب از مال مذکور به دلیل [ذکر دلایل عدم توافق یا عدم امکان تقسیم به تراضی، مثلاً اختلافات حادث شده در نحوه تصرف و استفاده، یا عدم رضایت سایر شرکا به تقسیم، یا محجور بودن یکی از شرکا و …]، و از آنجا که مذاکرات قبلی برای تقسیم به تراضی به نتیجه ای نرسیده است (یا اداره ثبت به موجب گواهی پیوستی، اقدام به افراز ننموده است)، لذا چاره ای جز مراجعه به مرجع قضایی برای پایان دادن به این اشاعه باقی نمانده است.

علیهذا، از محضر دادگاه محترم تقاضای رسیدگی و صدور حکم مقتضی مبنی بر تقسیم مال مشاع مورد نظر به هر نحو ممکن (اعم از افراز یا تقسیم به رد) مطابق با نظر کارشناس رسمی دادگستری مورد استدعاست.

با تشکر و تجدید احترام

[نام و نام خانوادگی خواهان یا وکیل] / [امضا]

(نمونه دادخواست فوق صرفاً جهت آشنایی است و باید متناسب با شرایط هر پرونده تنظیم شود. برای دریافت فایل قابل دانلود در فرمت های Word و PDF، لطفاً به بخش مربوطه در وب سایت مراجعه فرمایید.)

دستور فروش مال مشاع: چاره کار در صورت عدم امکان تقسیم

در مواردی که مال مشاع به هیچ وجه قابل افراز و تقسیم نیست، تنها راه حل قانونی برای شرکایی که قصد خروج از شراکت را دارند، درخواست دستور فروش مال مشاع از دادگاه است. این فرآیند اغلب پس از صدور گواهی عدم افراز از اداره ثبت یا اعلام غیرقابل افراز بودن مال توسط کارشناس دادگستری صورت می گیرد.

شرایط درخواست دستور فروش

اصلی ترین شرط برای درخواست دستور فروش، غیرقابل افراز یا تقسیم بودن مال مشاع است. این غیرقابل افراز بودن ممکن است به دلایل مختلفی باشد، از جمله:

• عدم رعایت حداقل نصاب های قانونی: مثلاً تقسیم یک قطعه زمین به قطعات کوچک تر، خلاف مقررات شهرسازی و حد نصاب های تفکیکی شهرداری باشد.
• عدم امکان تقسیم عادلانه: ماهیت مال به گونه ای است که نمی توان آن را به نسبت سهام شرکا و بدون کاستن از ارزش کلی مال تقسیم کرد (مثلاً یک آپارتمان کوچک).
• مشخصات فیزیکی خاص: شکل هندسی نامنظم یا موقعیت جغرافیایی نامناسب که امکان تقسیم منطقی را از بین می برد.

در چنین شرایطی، دادگاه با صدور دستور فروش، حکم به مزایده و فروش مال صادر می کند تا ثمن حاصل از آن بین شرکا تقسیم شود.

تفاوت دستور فروش و حکم فروش

یکی از ابهامات رایج در این زمینه، تفاوت میان دستور فروش و حکم فروش است. این تمایز در رویه قضایی ایران اهمیت بسزایی دارد و بر فرآیند و امکان اعتراض تاثیرگذار است. بر اساس ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، درخواست فروش ملک مشاع به دلیل غیرقابل افراز بودن آن، دعوی محسوب نمی شود و دادگاه در وقت فوق العاده دستور فروش صادر می کند.

شماره نظریه: ۷/۹۹/۱۸۲۶
تاریخ نظریه: ۱۳۹۹/۱۱/۲۹
درخواست فروش ملک مشاع به لحاظ غیر قابل افراز بودن آن، دعوی محسوب نمی شود و دادگاه وفق مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و آیین نامه اجرایی آن مصوب ۱۳۵۸/۲/۲۰ هیات وزیران، در وقت فوق العاده دستور فروش صادر می کند و دستور فروش نه حکم است و نه قرار و صدور آن مستلزم رسیدگی قضایی نیست؛ زیرا فاقد جنبه ترافعی است.

تفاوت های کلیدی:

• ماهیت حقوقی: دستور فروش ماهیت اداری-اجرایی دارد و نه ترافعی. در واقع، دادگاه در اینجا در مقام قضاوت میان طرفین نیست، بلکه به درخواست قانونی آن ها برای اجرای یک تکلیف عمل می کند. حکم فروش، یک تصمیم قضایی ترافعی است که پس از رسیدگی و در مقام حل اختلاف صادر می شود.
• قابلیت اعتراض: دستور فروش (به دلیل ماهیت غیرترافعی) قابل تجدیدنظرخواهی نیست و صرفاً در صورت وجود اشتباه یا تخلف قانونی، می توان به رئیس کل دادگستری اعتراض کرد. در حالی که حکم فروش، یک حکم قطعی دادگاه بوده و مانند سایر احکام، مراحل اعتراض و تجدیدنظرخواهی را طی می کند.
• روند رسیدگی: دستور فروش در وقت فوق العاده صادر می شود و نیازی به تشکیل جلسه دادرسی رسمی با دعوت از طرفین و تبادل لوایح ندارد. حکم فروش مستلزم طی تشریفات کامل دادرسی است.

مرجع صالح برای صدور دستور فروش (دادگاه عمومی حقوقی)

مرجع صالح برای صدور دستور فروش مال مشاع، دادگاه عمومی حقوقی محلی است که مال مشاع در آن واقع شده است. این امر شامل هر دو نوع مال منقول و غیرمنقول می شود، اما معمولاً در مورد املاک مشاع مطرح می گردد.

نکات حقوقی و عملی مهم در تنظیم دادخواست دستور فروش مال مشاع

هرچند دستور فروش ماهیت دعوی ندارد، اما برای درخواست آن باید یک دادخواست به دادگاه ارائه شود.

• خواهان و خوانده: تمامی شرکای مال مشاع (یا وراث آن ها) باید در دادخواست ذکر شوند. درخواست دهنده خواهان و سایر شرکا خوانده محسوب می شوند.
• خواسته: خواسته اصلی تقاضای صدور دستور فروش ملک/مال مشاع غیرقابل افراز است.
• دلایل و منضمات: مهم ترین دلیل و منضمات، گواهی قطعی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک است. بدون این گواهی، دادگاه نمی تواند دستور فروش صادر کند. سایر منضمات شامل:
  • تصویر مصدق سند مالکیت مشاعی.
  • تصویر مصدق گواهی انحصار وراثت (در صورت موروثی بودن).
  • تصویر مصدق کارت ملی و شناسنامه خواهان.
• شرح دادخواست: در این بخش باید به صراحت اشاره شود که مال مورد نظر مشاع و غیرقابل افراز است و گواهی عدم افراز نیز پیوست دادخواست گردیده است. همچنین، ضرورت فروش مال جهت پایان دادن به شراکت و اختلافات موجود نیز باید تبیین شود.

مدارک لازم برای دادخواست دستور فروش مال مشاع

1. مدارک هویتی:
   • تصویر مصدق شناسنامه و کارت ملی خواهان (و وکیل در صورت وجود).
2. مدارک مالکیت:
   • تصویر مصدق سند مالکیت مشاعی.
   • گواهی انحصار وراثت (اگر مال موروثی است و ورثه درخواست می دهند).
3. مهم ترین مدرک:
   • گواهی قطعی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک.
4. مدارک تکمیلی:
   • وکالتنامه وکیل (در صورت داشتن وکیل).

نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع

در این قسمت، یک نمونه کلی از دادخواست دستور فروش ملک مشاع ارائه می شود.

عنوان دادخواست: تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع غیرقابل افراز

خواهان: [نام کامل]، [کد ملی]، [نشانی کامل]

خوانده: [نام کامل]، [کد ملی]، [نشانی کامل] (ذکر مشخصات تمامی شرکا)

وکیل (در صورت وجود): [نام کامل]، [کد ملی]، [نشانی کامل]

خواسته: تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع غیرقابل افراز (پلاک ثبتی [شماره پلاک])

دلایل و منضمات:

1. تصویر مصدق سند مالکیت به شماره [شماره سند] پلاک ثبتی [شماره پلاک] فرعی از [شماره اصلی] بخش [شماره بخش] [نام شهرستان].
2. تصویر مصدق گواهی عدم افراز قطعی صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] به شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ].
3. تصویر مصدق کارت ملی و شناسنامه خواهان.
4. (در صورت لزوم) تصویر مصدق گواهی انحصار وراثت.

شرح دادخواست:

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]

با سلام و تقدیم احترام،

احتراماً به استحضار عالی می رساند اینجانب [نام خواهان] (یا به وکالت از خواهان) به موجب سند مالکیت پیوستی، مالک [میزان سهم، مثال: دو دانگ از شش دانگ] مشاع از پلاک ثبتی [شماره پلاک] فرعی از [شماره اصلی] واقع در [نشانی دقیق ملک] می باشم. خواندگان محترم نیز هر یک به نسبت سهم خود در مالکیت این ملک مشاع شریک می باشند.

با توجه به اینکه ملک مذکور به دلیل [ذکر دلیل غیرقابل افراز بودن، مثلاً عدم رعایت حد نصاب تفکیکی، یا عدم امکان تقسیم عادلانه]، قابلیت افراز و تقسیم را ندارد، اینجانب پیش از این به اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] مراجعه و درخواست افراز نموده ام که آن اداره به موجب گواهی عدم افراز قطعی شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ] (پیوست دادخواست)، ملک را غیرقابل افراز اعلام نموده است.

نظر به اینکه ادامه شراکت در ملک غیرقابل افراز میسر نمی باشد و چاره ای جز فروش آن و تقسیم ثمن حاصله بین شرکا نیست، لذا از محضر دادگاه محترم تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع پلاک ثبتی فوق الذکر، پس از ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری و از طریق مزایده، مورد استدعاست.

با تشکر و تجدید احترام

[نام و نام خانوادگی خواهان یا وکیل] / [امضا]

(نمونه دادخواست فوق صرفاً جهت آشنایی است و باید متناسب با شرایط هر پرونده تنظیم شود. برای دریافت فایل قابل دانلود در فرمت های Word و PDF، لطفاً به بخش مربوطه در وب سایت مراجعه فرمایید.)

فرآیند اجرایی دستور فروش مال مشاع و مزایده

پس از صدور دستور فروش از سوی دادگاه، مرحله اجرا آغاز می شود. این فرآیند تحت نظارت دایره اجرای احکام دادگستری و با هدف فروش مال و تقسیم عادلانه ثمن آن میان شرکا صورت می گیرد.

ارسال دستور فروش به دایره اجرای احکام

پس از قطعی شدن دستور فروش (که به دلیل عدم تجدیدنظرخواهی سریع تر اتفاق می افتد)، پرونده به دایره اجرای احکام دادگستری ارسال می شود. مسئول اجرای احکام، مقدمات لازم برای فروش مال را فراهم می کند.

تعیین کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی قیمت

اولین گام عملی در مرحله اجرا، تعیین کارشناس رسمی دادگستری است. دایره اجرا از بین کارشناسان رشته مربوطه (مثلاً رشته راه و ساختمان برای املاک)، یک کارشناس را انتخاب می کند تا مال مشاع را ارزیابی و قیمت پایه آن را مشخص کند. تمامی شرکا می توانند به نظریه کارشناس ظرف مهلت قانونی اعتراض کنند.

مراحل برگزاری مزایده

1. آگهی مزایده: پس از تعیین قیمت پایه، دایره اجرا اقدام به آگهی مزایده می کند. این آگهی باید در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار یا محلی منتشر شود و شامل مشخصات مال، قیمت پایه، زمان و مکان برگزاری مزایده باشد. این آگهی معمولاً حداقل یک بار منتشر می شود و فاصله زمانی بین انتشار آگهی و روز مزایده نیز باید رعایت گردد.
2. قیمت پایه و شرکت کنندگان: مزایده با قیمت پایه کارشناسی آغاز می شود. هر شخصی (اعم از شرکا یا اشخاص ثالث) می تواند در مزایده شرکت کند. برنده مزایده کسی است که بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد.
3. پرداخت ده درصد ثمن: برنده مزایده باید بلافاصله ده درصد از مبلغ پیشنهادی خود را به عنوان سپرده به حساب دادگستری واریز کند.
4. مهلت پرداخت مابقی ثمن: برنده مزایده ظرف مهلت یک ماه (که قابل تمدید است) باید مابقی ثمن را واریز کند. در صورت عدم پرداخت در مهلت مقرر، سپرده او به نفع دولت ضبط شده و مزایده مجدداً برگزار می گردد.
5. تنظیم صورتجلسه و صدور سند: پس از پرداخت کامل ثمن، صورتجلسه مزایده تنظیم و سند مالکیت به نام برنده مزایده صادر می شود.

توزیع ثمن حاصل از فروش بین شرکا

پس از کسر هزینه های قانونی (از جمله حق الاجرا و حق الزحمه کارشناس)، ثمن خالص حاصل از فروش مال، متناسب با سهم الشرکه هر یک از مالکان، بین آن ها تقسیم و به حسابشان واریز می شود.

حفظ حقوق اشخاص ثالث (مانند حق سرقفلی و اجاره بها)

در فرآیند دستور فروش، حقوق اشخاص ثالث که ممکن است بر ملک اعمال شود، باید به دقت حفظ گردد. به عنوان مثال، اگر ملک مشاع تجاری باشد و مستأجری دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه بر آن باشد، این حقوق حتی پس از فروش نیز به قوت خود باقی می مانند. خریدار ملک مشاع، با تمامی این حقوق و تعهدات آن را خریداری می کند.

شماره نظریه: ۷/۱۴۰۲/۹۷
تاریخ نظریه: ۱۴۰۲/۰۷/۰۴
در فرضی که صدور دستور فروش ملک مشاع به سبب غیرقابل افراز بودن آن از دادگاه درخواست می شود، دادگاه مکلف است صریحاً حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی مستاجر ملک تجاری را از دستور فروش استثناء کند و در نتیجه در اجرای دستور فروش ملک تجاری مشاع غیرقابل افراز، صرفاً مالکیت ملک مشاع و با استثناء کردن حقوق مذکور به مزایده و فروش گذاشته می شود و دستور فروش ملک به حق مستاجر دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا دارنده سرقفلی خللی وارد نمی کند.

این نظریه تاکید می کند که مزایده صرفاً بر مالکیت ملک مشاع (بدون حقوق سرقفلی) انجام می شود و حقوق مستأجر به قوت خود باقی می ماند. همچنین، در صورتی که مال مشاع تحت اجاره باشد، اجاره بها نیز به نسبت سهم هر یک از شرکا پس از فروش مال تقسیم خواهد شد.

نکات حقوقی مهم، چالش ها و هزینه ها

فرآیند تقسیم یا فروش مال مشاع، علاوه بر مراحل قانونی، شامل چالش ها و هزینه هایی است که آگاهی از آن ها برای تصمیم گیری آگاهانه ضروری است.

هزینه های دادرسی، کارشناسی و اجرایی

اقدام به تقسیم یا دستور فروش مال مشاع، مستلزم پرداخت هزینه هایی است که شامل موارد زیر می شود:

1. هزینه دادرسی: شامل هزینه های ثبت دادخواست و ابطال تمبر قضایی است که معمولاً بر اساس ارزش خواسته محاسبه می شود و در شروع دعوا توسط خواهان پرداخت می گردد.
2. هزینه کارشناسی: حق الزحمه کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی ملک و تعیین قیمت پایه مزایده، بخش قابل توجهی از هزینه ها را تشکیل می دهد. این هزینه نیز ابتدا توسط خواهان پرداخت می شود و در نهایت از ثمن فروش کسر و میان شرکا تقسیم می گردد.
3. هزینه های اجرایی و مزایده: شامل هزینه های انتشار آگهی مزایده در روزنامه ها و حق الاجرا است که این هزینه ها نیز از محل فروش مال تأمین و پرداخت می شوند.
4. هزینه وکیل: در صورت استفاده از وکیل، حق الوکاله وکیل نیز به این هزینه ها اضافه خواهد شد که بسته به توافق طرفین و پیچیدگی پرونده، متغیر است.

مال مشاع موروثی و لزوم گواهی انحصار وراثت

در مواردی که مال مشاع از طریق ارث به شرکا رسیده باشد، قبل از هرگونه اقدام برای تقسیم یا فروش، اخذ گواهی انحصار وراثت ضروری است. این گواهی، وراث قانونی و سهم الارث هر یک را مشخص می کند و مبنای قانونی برای شناسایی شرکا و میزان سهم آن ها در مال مشاع موروثی است. بدون این گواهی، امکان طرح دادخواست تقسیم یا دستور فروش وجود ندارد.

موقوفه بودن مال مشاع و محدودیت های آن

اگر قسمتی از مال مشاع (یا تمام آن) وقف باشد، وضعیت حقوقی پیچیده تر می شود. اموال موقوفه تابع قوانین خاص وقف هستند و معمولاً قابل فروش یا تقسیم به معنای مالکانه نیستند. در این شرایط، شرکا باید با اداره اوقاف و امور خیریه مربوطه مشورت کنند و راهکارهای قانونی موجود (مانند اجاره یا تبدیل به احسن در موارد خاص) را بررسی نمایند.

مال مشاع در رهن یا توقیف

در صورتی که مال مشاع (یا سهم یکی از شرکا) در رهن بانک یا توقیف مراجع قضایی باشد، فرآیند تقسیم یا فروش با محدودیت مواجه می شود. برای تقسیم یا فروش چنین مالی، ابتدا باید رهن یا توقیف رفع شود. این امر می تواند با پرداخت بدهی، یا از طریق توافق با مرتهن (طلبکار) و یا با اجازه دادگاه انجام گیرد. در صورت فروش، طلبکار بر ثمن حاصل از فروش، اولویت خواهد داشت.

نقش و اهمیت وکیل متخصص در این پرونده ها

با توجه به پیچیدگی های حقوقی و مراحل متعدد اداری و قضایی در پرونده های تقسیم مال مشاع و دستور فروش، اهمیت مشاوره و وکالت وکیل متخصص بیش از پیش آشکار می شود. وکیل می تواند:

• ارائه مشاوره حقوقی دقیق: بهترین راهکار (تقسیم به تراضی، افراز، یا دستور فروش) را با توجه به شرایط خاص پرونده پیشنهاد دهد.
• تنظیم صحیح دادخواست: دادخواست ها را به صورت کامل و بدون نقص تنظیم کند تا از اطاله دادرسی جلوگیری شود.
• پیگیری مراحل دادرسی و اجرایی: از تقدیم دادخواست تا مراحل مزایده و تقسیم ثمن، پرونده را پیگیری کند.
• دفاع از حقوق موکل: در برابر اعتراضات احتمالی سایر شرکا یا مسائل حقوقی پیش بینی نشده، از حقوق موکل خود دفاع کند.

مدت زمان تقریبی رسیدگی

مدت زمان رسیدگی به دادخواست تقسیم مال مشاع یا دستور فروش، بسته به عوامل مختلفی از جمله حجم کاری دادگاه، تعداد و پیچیدگی شرکا، امکان اعتراض به نظریه کارشناس و وجود پرونده های مرتبط دیگر، متغیر است. اما به طور کلی، می توان تخمین زد که این فرآیند از چند ماه تا بیش از یک سال به طول بیانجامد.

نتیجه گیری

مالکیت مشاع، در عین سادگی در تعریف، می تواند در عمل چالش های حقوقی و عملی فراوانی را برای شرکا ایجاد کند. آگاهی از مفاهیم بنیادین همچون افراز، تفکیک و تقسیم، و شناخت مسیرهای قانونی موجود برای پایان دادن به شراکت (از تقسیم به تراضی تا دادخواست تقسیم مال مشاع و در نهایت دستور فروش)، برای تمامی مالکان و دست اندرکاران حقوقی از اهمیت حیاتی برخوردار است. در مواردی که توافق ممکن نیست یا مال ذاتاً غیرقابل افراز است، دستور فروش مال مشاع به عنوان آخرین راهکار قانونی، به شرکا اجازه می دهد تا حقوق خود را دریافت کرده و به حالت اشاعه خاتمه دهند.

پیچیدگی های حقوقی، تعدد مراجع رسیدگی (ثبت و دادگاه)، و لزوم رعایت تشریفات دقیق قانونی، این مسیر را پرچالش می سازد. از همین رو، تاکید بر آگاهی حقوقی و در صورت لزوم، مشاوره و همراهی وکیل متخصص در تمامی مراحل این فرآیند، می تواند به حفظ حقوق شرکا، تسریع در روند کار و دستیابی به نتایج مطلوب کمک شایانی نماید.

دعوت به اقدام

برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی در زمینه تقسیم و فروش مال مشاع، و همچنین دسترسی به نمونه دادخواست های کامل و به روز، می توانید به بخش های مربوطه در وب سایت ما مراجعه فرمایید. در صورت هرگونه سوال یا نیاز به راهنمایی بیشتر، کارشناسان حقوقی ما آماده پاسخگویی به شما هستند.